こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回は、マイソクについて見るポイントや、私の観点を解説します。
本記事のテーマ
マイソクのチェックするポイントを解説！
読者へのメッセージ
今回は、不動産業者からいただく”マイソク”についてまとめます。
結構ぼんやり眺めることもおおいですが、こうやって書いてみると
色々なところをチェックしていたり、逆にチェックできていなかったりが浮き彫りになります。
私自身も何をみているか考えながら言語化してみました。
新たな観点が出れば追記していきます。
それではいってみましょう！
マイソクとは？｜入手必須の販売図面
マイソクは、不動産投資に欠かせない、物件の販売図面のことです。
マイソクとは物件の概要が書かれた”販売図面”のこと
マイソクとは、売買物件や賃貸物件の販売図面のことです。
街の不動産会社の入り口に貼ってある紙を見たことがあると思います。
不動産投資（収益物件の売買）においても、物件の概要資料のことを”マイソク”といい、重要な資料の１つです。
概要、間取り、地図、家賃、価格など必要な情報が載っているので入手必須
マイソクには、物件の概要をはじめ、間取り、地図、家賃、価格など必要な情報が１枚にまとめられています。
＜マイソクに載っている情報（例）＞
物件の概要
・名前
・住所
・築年数
・容積率/建蔽率
・物件のタイプ
物件の写真
物件の間取り
物件の地図
物件の周辺施設、近隣情報
物件の取引条件
物件の家賃
物件の価格
業者の会社名
担当者の連絡先
これらの情報は、不動産会社や仲介会社が当r区管理しています。
不動産投資に必要な情報がまとめられているので、入手必須な情報です。
マイソクはどこで入手できる？｜資料請求しよう
マイソクは不動産業者からいただくことが可能、資料を問い合わせしましょう。
不動産仲介、売主に問い合わせましょう
一番簡単なのは、気に入った物件を見つけて資料請求して見ることです。
楽待や不動産連合体など大手サイトから資料請求可能です。
また、街の不動産会社の張り紙で気になった場合はそのまま聞いてみても良いでしょう。
無闇にもらっても、軸ブレブレの厄介者扱いに【クレクレ君】
１点注意が必要なのは”クレクレ君”です。
買う気がないに、色々な資料請求をしていると、業者によっては覚えられてしまい買う気がない客と思われてしまうこともあるでしょう。
もちろん、不動産会社も無下に雑な扱いはしないと思いますが、手間がかかって買ってくれない人を、営業マンはどう感じるかは想像が難しくありません。
不動産会社と面談し、条件を伝えることが近道
私のおすすめは、まず不動産業者と面談をし戦略を立てることです。
自分が買える物件を明確にし、仲介とも目線を合わせた上で、マイソクを集めていくことが不動産投資を始める近道だと考えるからです。
実際に私も1棟目を購入するときに、資料をもらうものの買えるのか、買っていいいのか全然判断がつきませんでした。
目線の合う不動産業者・担当者を見つけて初めて真に不安な点を相談でき購入に結びついています。
マイソクの例
マイソクを実際に見てみます。不動産投資家はどこをみているのか、この後解説します。
マイソクの例
実際に、 いただいた資料を掲載してしまうとトラブルになるので、私の方で概要を作成しました。
XXX画像を貼るXXX
マイソクのフォーマットについては、各業者によってレイアウト・掲載する情報等が違います。
レイアウトによる優劣は無いので、少し古めのレイアウトであっても、気にせず、情報を読み取っていくことが重要です。
このつぎのセクションからはマイソクの読み方や見方を解説していきたいと思います。
マイソクの読み方・チェックすべきポイント
ここでは、マイソクの読み方・チェックすべきポイントを解説します。
マイソクの読み方｜価格
一番気になるのは、価格ではないでしょうか。多くの場合、上の方やなどの目立つところに書かれています。
普通は消費税込みの価格が書かれており、売主が消費税課税事業者の場合には、税別価格だったり、消費税の内訳が別記されていたりします。
初心者に向けてお伝えしたいのは、これはあくまで物件(土地+建物)の価格であり、これ以外に諸費用がかかると言うことです。
物件価格+諸費用(8%程度)
例えば、仲介手数料やローンを引くときの銀行の手数料、物件を登記するときの登記費用等、諸費用は含まれていません。
マイソクに書かれている物件価格のおおよそ8%程度が諸費用として追加で必要になると言う風に考えれば良いでしょう。
マイソクの読み方｜所在地
価格と同時に、気になるのは所在地です。
まずは自分が希望するエリアの物件であることを確認します。あまりに遠方すぎると管理が大変だったり、商習慣が違ったりと難易度が上がります。
所在地は住居表示と、地番というものがあります。
住居表示・・いわゆる住所
地番・・土地につけられた番号
Google マップ等で検索するときは、住居表示で検索します。
私が所在地で、おおよそ必ずチェックするのは5点です。
・国税庁HPから路線価を確認
・やばい施設が近くにないかをゼンリン地図・GoogleMapなどで確認
・嫌悪施設（線路・空港・工場・商業施設等）の位置を確認
・GoogleStreetViewで街の雰囲気を確認
・災害などハザードマップで確認
※もちろん、ほかにもいろいろ調べますよ。
まずは路線価でおおよその土地の価格を調べます。その上で、やばい施設だったり、嫌悪施設だったり、気になる施設が近くにないかを調べます。 加えて、Googleストリートビューで街の雰囲気を確認します。バスから近かったり、駅から近かったりすると、1通ストリートビュー上で歩いてみたりもします。
最近では、 洪水や土砂崩れなどが様々な場所で発生していることをよくニュースで見ます。
そのため、災害等が起きそうな土地であるかをハザードマップで確認するのも必須です。
google マップで、俯瞰してみると、古い川の流れなどが見えてきたりするので、その地域がかつて河川や沼など、水関連の場所だった場合に、地盤がゆるいことが想像できます。
後は、工場や病院だった場合の、土壌汚染も要注意ですね。
この辺は、その場所に紐付いて、いろいろな情報を入手しています。
不動産仲介担当が、知っていることもあるので、この辺の勘所を聞くと良いでしょう。
マイソクの読み方｜土地面積・地目
・広さ（平米・坪）
・地目
・境界
・権利（所有権・借地権）
土地面積、地目で気にすべきはまずは広さです。
平米数、もしくは坪数で書かれています。
1坪は3.3平米と決まっているので、イメージしやすい方に換算し見ていくと良いでしょう。
住所から路線価を確認し、 平米数と掛け合わせることで、およその土地価格を割り出すことができます。
あまりに狭すぎる土地だと、駐車場がなかったり、20平米以下の超狭いワンルームだったりします。
その辺は併せてチェックします。
地目は、「土地の用途」を表します。
基本的に、僕が狙う、収益物件は宅地なんですが、田舎のほうに行くと、もともと畑だったところに 相続対策でアパートを建ている場合も多いでしょう。その場合地目が田や池沼のようなこともあります。
長らく建っていて、特に問題トラブルがなければ問題は起きないかもしれませんが、もともと田や池沼の場合は、地盤が弱い場合があるので要注意です。
次にチェックするのは、境界線です。
境界線は明確であることが望ましいです。それは自分の資産を守り、隣の所有者と揉めないためです。
土地面積は、ダイレクトに資産価格に反映されるので、どこまでがこの物件の土地になるのか明確にすべきだというのは簡単に想像できます。
万が一、境界未確定の場合にどのようにするかは仲介営業とも確認をしておきましょう。
合わせて土地の所有権を確認します。基本的に、収益物件を購入するときは、所有権の物件を購入します。
一方で、「借地」の場合もあります。 この場合は、アパートは自分のものだが、その土地は他の誰かから借りているって言うタイプの物件となります。
「借地」は利回りが高く見えがちですが、土地が自分のものにならず、月々地代を払うことになるので、収益構造が大きく変わります。
もっとも、金融機関にとって土地を担保に取ることが多いので、土地価格がでない「借地」は融資で撃沈する可能性も高いです。
「借地」は初心者にはお勧めできない投資だと考えます。
土地面積は土地の資産価値を測る上で重要。地目や境界線など細かくチェックしよう。初心者は「借地」は避けた方がベター。
マイソクの読み方｜建物
・種類
・構造（木造・RC・鉄骨等）
・階数
・部屋数（戸数）
・築年数
・間取り
・延べ床面積
この中でも物件の構造と築年数は重要です。
・木造
・RC
・重量鉄骨
・軽量鉄骨
これらそれぞれに特徴や耐用年数が異なるので、自分の戦略にあった構造の物件を探しましょう。
また築年数は、耐用年数に対してどれくらいの期間が残っているか判断する指標になります。
・新築物件・・建てたばかりの物件
・中古築浅・・耐用年数内の比較的新しい中古物件
・中古物件・・耐用年数内の中古物件
・中古築古・・耐用年数切れの古い中古物件
初心者は新しい物件に目がいきがちですが、どれが良いとは一概に言えません。リスクを抑えて利益も少ない新築物件を狙うのか、利回りも高く、多少のリスクのある中古・築古物件を狙うのか戦略によります。
また、築年数で注意すべきは融資の観点です。
基本的に銀行は耐用年数内での融資を好み、耐用年数切れを好みません。融資額が少なくなったり、融資期間が短くなる可能性があるので注意が必要です。
余談ですが、私は、短く償却が取れる木造アパートを中心に検討します。また、その中でも「高利回り物件」よりは「そこそこの利回り」の物件を買うようにしています。高利回り＝ハイリスク（何らかの理由で安く売らざるおえない）と考えるからです。また競合も多いため、強い大家と当たった時にスピード・資金勝負に買い負ける可能性が高いです。
「そこそこの利回り」物件を丁寧に調べ、指値をしていくことで運営後も大きなトラブルを抱えないことを目指しています。
次に、部屋数（戸数）や間取り、階数をチェックします。
部屋を小さくすればするほど利回りはよくなります。その分、入居者からの人気がなくなります。
また小さな部屋の場合、独身であればファミリーに比べ入退去も多いと考えられます。
ここも戦略次第ですが、1R×戸数の多い物件で高利回りで稼ぐか、ファミリーの長期入居を狙うかといった判断が必要でしょう。
私のメインは、ファミリーを狙っています。（所有物件には1Rの物件も存在します。）
階数は木造アパートであれば2階、RCであれば2階以上になります。
階数が多い方が、土地を有効に活用できている分利回りは高くなります。一方で、注意すべきはエレベーターです。
木造アパートを購入する場合は、基本的に関係ありませんが、エレベーターがあるかないかというのは重要です。利便性が上がる一方で、メンテナンスやその維持費用に大きく経費がかかることになります。
もし、エレベーター付きの物件を購入する場合は、できれば、これまでの経費の実態を仲介経由で問い合わせしておくと言うでしょう。
エレベーターには要注意。大きく経費がかかる可能性。
マイソクの読み方｜用途地域
・市街化区域
都市計画法において、都市計画区域と呼ばれる範囲や、今後10年いないに優先的・計画的に市街化する区域のことを言います。
主に、都市圏内で人口密度が高い地域や、商業・産業などの施設が集中する地域を指します。市街化区域は、住宅地や商業地、オフィスなどの多様な施設が整備されており、多くの人々が生活する場所です。
市街化区域においては、基本的なインフラ設備や公共サービスなどが整備されており、生活する上での便利性が高いとされます。
不動産投資家の主戦場は、市街化区域であることを覚える。
・市街化調整区域
一方で、市街化区域に対し、市街化調整区域は市街化を抑制すべき地域です。
原則として家を新たに立てることは難しい地域と言えます。新たに建物を建てる場合にはどのような規模であっても許可が必要になります。
重要なのは、市街化調整区域でも不動産投資はできますが、金融機関の担保評価が低くみられるということです。建て替え可能を意味する「既存権あり」「既存宅地」と表示されていたとしても難しい場合もあるので融資目線では避けた方が無難であると考えます。
初心者は、市街化調整区域は避けた方が無難。融資が難しい。
マイソクの読み方｜建蔽率・容積率
建蔽率と容積率は、不動産投資において建物を建てる際に規制される基準となる指標です。
・建蔽率とは
建蔽率とは、土地に建物を建てる際に、その土地の面積のうち、建物が占めることができる割合のことを言います。つまり、土地の面積に対して建物が占める割合がどれだけかを示しています。建蔽率は、都市計画法によって定められており、地域ごとに異なります。
・容積率とは
一方、容積率とは、建物の延べ床面積に対して、土地面積に対する割合のことを言います。つまり、土地に建てることができる建物の体積の割合を示しています。容積率も都市計画法によって規制されており、地域ごとに異なります。
・容積率オーバーなどに注意
建蔽率と容積率は、建物を建てる際には必ず守らなければならない基準となります。建蔽率や容積率が高いほど、より大きな建物を建てることができますが、その分土地に対する影響も大きくなるため、建築許可の取得には条件がつくことがあります。また、建物の形状や高さ、周辺環境などによって、建蔽率や容積率が異なることもあります。
不動産投資をする際には、建蔽率や容積率をしっかりと確認することが重要です。特に、土地を購入して自分で建物を建てる場合は、建築条件付きの土地などである場合がありますので、注意が必要です。
マイソクの読み方｜道路（接道・私道・私道負担）
道路は、利便性だけでなく融資時の担保評価にもつながります。
不動産の担保評価に関わる接道の種類として、以下の3つが挙げられます。
- 公道に面した接道
公道に面した接道は、通常の道路に面しているため、通行量や交通事故のリスクが比較的少なく、不動産の評価にプラスの影響を与えることがあります。 - 私道に面した接道
私道に面した接道は、通常の道路に面していないため、交通事故のリスクや通行量が少ないとは限りません。また、私道は共同所有である場合が多く、維持管理に関する問題が生じることもあるため、評価にマイナスの影響を与えることがあります。
以上のように、接道の種類によって評価に与える影響が異なるため、不動産投資においては接道状況について十分な注意が必要です。
マイソクの読み方｜仲介・売主
不動産投資における仲介、売主、代理の違いとそれぞれのメリット・デメリットを以下にまとめます。
- 仲介物件/仲介物件
不動産の売買において、買い手と売り手を仲介する業者のことを指します。仲介業者は、市場動向や不動産相場などの情報を提供することができ、不動産投資初心者には特に有用です。また、仲介手数料が必要となるため、買い手・売り手双方にとってコストがかかるというデメリットもあります。 - 売主物件/売主業者
不動産の売り手のことを指します。売主は、自分が所有する不動産を自分で売却することができ、仲介手数料が不要というメリットがあります。しかし、市場動向や相場の情報に詳しくない場合、適切な価格設定が難しくなるため、買い手に対してアピールすることができない場合があります。
個人的には、売主物件は仲介手数料が少なく、グリップもし安いので購入しやすい一方で業者保有の物件なので指値に応じてもらえない印象を持っています。またこれまでの経験上、比較的高い価格のケースが多いと感じます。
どちらがいい悪いは物件や条件によるので、物件探しの段階では気にする必要はありません。その代わり狙いが定まった時にどういう流通経路の物件なのかはチェックするようにしています。
マイソクの読み方｜間取り図
不動産投資における間取り図をチェックする際には、以下の5つのポイントに注意することが重要です。
- 部屋の広さ
部屋の面積が広いほど、家賃収入が高くなる傾向があります。また、部屋の広さが狭すぎると、入居者からの需要が低くなり、家賃が下がる可能性があります。 - 間取り
間取りが使い勝手が良く、収益性の高いものであるかどうかを確認することが大切です。例えば、1Kや1DKなど、狭い間取りの場合は家賃が安いため、高い利回りを期待できますが、ファミリー層を取り込めないため、将来的に需要が減る可能性もあります。
私は2DKや3LDKのファミリー向けの間取りを好んで購入しています。
好きな間取りが来た時はテンションが上がりますね。
マイソクの読み方｜家賃（レントロール）
アパート1棟の不動産投資における家賃（レントロール）のチェックポイントは以下の通りです。
- 入居率と空室率
入居率と空室率は、賃貸不動産の収益性を測る上で非常に重要な要素です。適切な入居率と空室率を確認し、それらが投資計画に適しているかどうかを検討することが重要です。 - 定期借家契約の期間
定期借家契約の期間が長ければ長いほど、収益性が高まる可能性があります。逆に、期間が短い場合は、入居者が入れ替わるたびに空室期間が発生するため、不動産オーナーにとっては管理上の負担が増えます。 - 賃料
賃料は、収益性に大きく影響する重要な要素です。物件の立地や条件に応じて、適切な賃料が設定されているかを確認し、市場相場と比較して妥当な水準であるかを検討することが重要です。また、賃料の値上げ余地があるかどうかも確認する必要があります。
以上が、アパート1棟の不動産投資におけるレントロールのチェックポイントです。他にも、入居者の属性や家賃滞納率、更新率なども重要な要素となります。
近隣の家賃を調べ極端に低い/高い部屋がないかをチェックします。もし高すぎであれば低くして利回りを引き直し、交渉の材料にします。また低い場合には上げられる可能性や何かしらの瑕疵がないかを確認しています。
マイソクの読み方｜利回り
不動産投資における利回りは、物件の購入価格とその物件から得られる年間収益を比較して算出されます。利回りは、物件の収益性を示す指標となり、高い利回りの物件ほど投資効果が高いと言えます。
利回りの見方として、主な2つの種類があります。
1.表面利回り
表面利回りは、物件の年間収益（家賃収入など）を物件の購入価格で割ったものです。例えば、年間家賃収入が100万円で物件の購入価格が1,000万円だった場合、表面利回りは10%となります。ただし、表面利回りは、物件の維持管理費や空室率などの費用を考慮していないため、実際の投資効果を判断する上では限界があります。
2.実質利回り
実質利回りは、物件の年間収益から維持管理費や空室率などの費用を差し引いた、実際に手元に残る収益を物件の購入価格で割ったものです。例えば、年間家賃収入が100万円で、維持管理費や空室率などの費用が20万円だった場合、実質利回りは8%となります。実質利回りは、より実際の投資効果を見るための指標となります。
正解はなく、高ければ高いほどよく感じますが、利回りはリスクとの兼ね合いなので高すぎる利回りは警戒すべきでしょう。
私は、利回り9%程度以上からマイソクを読むようにしています。指値によって10%以上を狙える可能性が高いからです。
マイソクの読み方｜備考・その他情報
・建築会社
プラスアルファですが、建築外車が大手の有名なところだと、しっかりしている場合もあります。私は積水ハウスなどのハウスメーカー立てたアパートが好みです。
作りもさることながら、管理がしっかりなされていることが多いからです。また入居者目線からしても古くなっても悪くない印象の”イケメン”アパートが多いと感じます。
・心理的瑕疵あり、告知事項あり（いわゆる事故物件）
心理的瑕疵あり、いや告知事項ありと言うのは、基本的に事故物件と呼ばれます。
その物件で何か事件があったと言うふうに捉えられるでしょう。
人が住むので、何かしらトラブルが発生したりすることもあるとは思いますが、積極的にこういった物件を買っていこうとは思いません。
仮に利回りや駅近など条件が良かったとしても、それが自分が対処できるリスクなのかどうなのかを冷静に考えましょう。
・ペット可、楽器可
ペットや、楽器が好きな人も一定数いると思います。そういった方々を受け入れることで、賃料アップすることも可能でしょう。一方で、その方々がもたらす周囲への影響も見過ごすことができません。
ペット化にすることによって、内装が傷みやすくなったり、楽器が楽器を間することによって、周囲からの音による クレームに発展する場合もあります。
私の場合は、” 手間をかけたくないので”積極的に狙いません。
・その他の収入（太陽光や自動販売機、駐車場や電柱など）
RCなどの大きめの物件だと、携帯電話のアンテナなどその他の収入を狙うことができます。
結構馬鹿にならない収益だったりもするので、もしそのような記載があればチェックしましょう。
私は太陽光付きのアパート持っていますか、ひと部屋分位の収益は安定してあげてくれています。
・その他の費用（インターネット、防犯カメラ、町内会費）
その他の収入とは、反対に、その他の費用がかかる場合もあります。例えば、インターネット代を大家さんが負担している場合や、町内会費等の負担だったりが存在します。
私の経験で言うと防犯カメラの契約が月10,000円と言うのもありました。
こういったその他の費用が月々かかっている場合もあるので、目先の利回りに騙されずにシミュレーションしましょう。
その他気をつけること
ここでは、 マイソク見る上で、私がいつもチェックしているポイントを解説します。
その情報はいつ時点の情報か？
マイソクが作成された日付は必ず確認しましょう。
マイソクが作成された時点が1年以上前だったり、古いものを使いましたりしていることもあります。
受け取ったら、情報の精度が高いのか低いのか頭に入れた上でチェックしていくべきだと思います。
仮に、古い場合は、物件が売れ残っているまま更新されず放置されている場合があります。
情報が古いかもしれなかったり、理由があって人気がない物件かもしれませんが、もしかすると価格交渉できる可能性があ流かもしれません。
また、逆に、マイソクの日付が新し過ぎる場合は、販売開始した直後かもしれません、その場合、値下げ交渉等に応じられない場合もあるでしょう。
利回りや、価格、住所などをもとに、ネットでどのように掲載されているか
ひまわりや科学住所などをもとに、ネットでは人にどのように掲載されているかをチェックしています。
マイソクには書かれていない情報が、ネットには掲載されていたり、他社のサイトには掲載されている可能性があります。
ただし、注意をしたいのが、いちどマイソクをもらったら、マイソクをくれた仲介業者を大切にしましょう。
たまたま、売主業者を見つけたとしても、そこを飛び越えて売主に直接行ったり、別の会社から問い合わせをしたりする事はトラブルのもとになります。
マイソクは無料でいただけますが、そこには業者の労力がかかっています。十分な敬意を払いましょう。
まとめ
いかがでしたか？
あなたの参考になればと思います。
それでは！
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