こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回は初心者サラリーマンに向けて、不動産投資の始め方について解説します。
本記事のテーマ
不動産投資をこれから始めたい初心者サラリーマンに対し、私の経験をもとに始め方を掘りさげます。
読者へのメッセージ
私は2017年に神奈川でアパート1棟を購入してから、現在までにアパート5棟+戸建て3棟を保有しています。
そんな私が、不動産投資の始め方について解説をしていきたいと思います。
初めの頃は、めちゃくちゃ心配で不安ばかりですよね。
今日はそんなあなたにむけて、不動産投資を始めるきっかけを作れればと思います。
それではいってみましょう！
不動産投資のはじめかた
不動産投資は人によってやり方は異なります。
それは、属性・年収・金融資産・住んでいる場所などそれぞれに条件が異なるからです。
いろいろなやり方があるにも関わらず、１つ購入したらそれ以上拡大出来ない方法もありますね。
知らないで始めると、思った通りに進められずに”失敗”してしまいます。
しかし、経験のないあなたはその先のことまで想定出来ませんよね。
そのため、私は「そこそこの物件」を「CFを得ながら」「選択肢を失わず」に「時間をかけて進めていく」ことが重要だと考えています。
また、”不動産投資”は本来”不動産事業”であり、リアルビジネスです。そのため、上手に利益を残していくことが重要になります。
不動産投資では手元に残るお金をCF（キャッシュフロー）と言います。特に投資初期ではCFが出る物件を選ぶことが重要です。
はじめから新築など、CFが出ない物件を買ってしまうと次の買い増しができず、ストップしてしまうんですよね。
1棟目以降のイメージを想像することは、初めはなかなか難しい知れないけど、CFを得ること、時間をかけること、焦らず選択肢を残すことが大事になります。
不動産投資の始め方｜6つのStep
不動産投資を始めための“6Step”を紹介します。
①情報収集
②戦略を決める
③物件問い合わせ
④買付を出す
⑤銀行融資を受ける
⑥契約・引き渡し
私は、初めて買付を出すのに1年位かかりました。
それまでにひたすら物件を比較し、自分の購入目線を明確にしていきました。
物件は下記の記事ので解説しています。
不動産投資の始め方①情報収集
不動産投資サイトに会員登録する｜登録すべき４つのサイト
まずは不動産投資サイトに登録します。
有名なところはこの4サイトです。
・楽待（らくまち）
・健美家（けんびや）
・不動産投資連合体（れんごうたい）
・アットホーム
楽待、健美家、不動産投資連合体、アットホームに登録しましょう。
いろんなサイトを検索する事で、どういった物件があるのか知る事ができます。
サイトでは、物件を検索する機能があったり、コラムが読めるので情報収集に最適です。
私は主に楽待をウォッチしています。
販売価格、利回り、築年数、構造をクイックに確認｜まずは調べてみる
各サイトでは検索できるので、実際に検索してみましょう。
初心者がまずチェックすべきは下記の４つです。
・販売価格
・利回り
・築年数
・構造
販売価格、利回り、築年数、構造をチェックしましょう。
販売価格
販売価格は自分が狙える範囲で決めていきます。
このあと年収別の目安を書くので参考にしてみてください。
初めての場合は3000万前後を目安にとりあえず検索してみましょう。
利回り
もちろん、利回りは高い方がよいですよね。
その分リスクが織り込まれていると言えます。
高ければ高いほどなんらかの癖があると思って下さい。
まずは10%を基準に検索してみましょう。
築年数
築年数は浅ければ浅いほどモノがいいが、築古投資という手法もあります。
私は耐用年数切れの築古投資を実践しています。
構造
物件の種類は3種類あります。
・RC 47年
・鉄骨 鉄骨の厚さによって19年/27年/34年
・木造 22年
それぞれ物件の作りによって耐用年数が異なります。物件の耐用年数を元に”融資期間”を決める金融機関が多いので参考にしましょう。
物件のシミュレーションを自分でしてみる
とりあえず気になる物件を見つけたら、シミュレーションを自分でしてみましょう。
例えば、
販売価格2,500万
利回りが12% 金利2.5%のローン 木造
だとした場合に、約9万円の CFを得る事ができます。
年300万の家賃だと→月々25万円の家賃収入があります。
経費は月々5%で月々の返済は13万円程度でしょうか。
シュミレーションしてイメージしてすることで、自分で判断できるようになります。
私の目線は2,500〜8,000万
利回り9%〜12%
築古を基本として探しています。
CFは1棟あたり、おおよそ月10万を想定しています。
不動産投資の始め方②戦略を考える
誰でも銀行から融資を借りられる訳ではありません。
そのため、年収に応じて戦略が必要です。ここでは年収によってどう言った物件から始めるべきか解説します。
年収300万-500万会社員の不動産投資｜まずは現金を貯めよう
300万-500万の人はまず現金を貯めていきましょう。
もし不動産投資を始めながら、お金をためのであれば、CFの出る中古区分や、中古戸建てなど小さな物件から始めるのが良いです。
額が安いので，手が届くかつ、失敗しても大きな損とはなりません。
融資の返済実績を作って拡大を目指していくというのも良いと考えます。
ポイントは、CFが出る物件です。
この年収帯であれば、金融機関で融資してくれるところも少ないと考えられるので、とにかく手元現金を厚くすることを意識してください。
使いたい金融機関：日本政策金融公庫、三井住友トラストL&F
この年収の人は、くれぐれも新築区分を買わないこと。
「CFがトントンまたはマイナスで保険になります」みたいな物件だとその先の拡大の選択肢が閉ざされてしまいます。CFはプラス、できれば高利回りを探しましょう。
年収500万-700万会社員の不動産投資｜小ぶりな1棟アパートを目指そう
いきなり、1棟の中古アパートから始めるのが良いです。
これくらいの年収だといくらか融資を使って、不動産投資が可能になります。
狙うべきは小ぶりなアパート。4部屋-6部屋程度の2,000万から3,000万程度の物件が良いでしょう。
こちらの年収帯であっても、CFが出る物件を購入することが重要です。
このCFを生かして次のステージを目指してください。
CFと本業の貯金を含めて2-3年以内に2棟目を購入するイメージです。
使いたい金融機関：日本政策金融公庫、三井住友トラストL&F、オリックス銀行、香川銀行、徳島大正銀行
年収700万-1,000万会社員の不動産投資｜融資を活用して中クラスの1棟木造を
給与所得者の中では、高年収の部類に入ります。
ただし、不動産投資の世界ではまだまだ高属性とは言えません。
そんな年収700万-1,000万の人は、1棟ものの中クラスのアパート、部屋数で言うと8-10部屋程度の5000万〜8000万を狙っても良いのではないでしょうか。
もちろん、2,000万-3,000万クラスの小ぶりなアパートでも問題ありません。契約手続きなどの手間を考えると大きめな物件を狙っていく方が手間がかからないと考えています。
このクラスの年収だと、償却費を活用した税還付でも大きな金額を狙えるのでそれも再投資して加速して現金を増やしていくことができます。
1年に1,2棟を買い増していくフェーズを目指しましょう。
使いたい金融機関：静岡銀行、日本政策金融公庫
不動産投資の始め方③物件問い合わせ
ここでは実際に行動するときのポイントをまとめます。業者に問い合わせて実際に物件を見学しにいきます。
不動産業者に問い合わせ｜不動産業者は全く怖くない
先に記載した楽待などの大手サイトから資料請求してみましょう。もし、担当者と繋がったら、いろいろ聞いてみましょう。
・売却理由
・入居状況
・指値はできるか
・融資は手伝ってもらえるのか
・どういうエリアか
・申し込みは入ってるのか など
初めての人は不動産業者に相手にされないかもしれませんが、何回もコミュニケーションを取ることで物件を紹介してくれるようになります。
アパート1棟の場合、いきなり買わされるということはないと断言します。むしろ買えない客と見られて雑に扱われることもあるでしょう。買わない・買えないのに、ただただ資料を欲しがるビギナーを”クレクレくん”と揶揄することもあります。初心者のうちは食らいついて担当者と仲良くなり”買える客”になることを大切にしましょう。
物件見学｜不動産はリアルビジネス、自分の目で確認を
入居してる場合は外側から土地、建物を見学します。
・土地の状態
・建物の状態
もし、空室があれば中身を見学させていただくこともあります。
実は半分はノールック買付をしています。いい営業マンに出会えて、買える人だと認識してもらい目線合わせ(どう言う物件を探しているのか)ができるとと、いい物件を優先的に紹介してくれるようになり水面下の”良い物件”を紹介してもらえるようになります。
でも…不動産投資はリアルビジネスなので必ず見学にはいきましょう！
物件探しのポイント｜利害関係者と目線を合わせることが重要
残念なことを言うと、初心者であるあなたが「物件を買いたい」と思っても基本的に買えません。
銀行-自分-不動産会社(買側)-不動産会社(売側)-売主
これらの利害関係者のニーズが一致して初めて購入することができるようになります。
すなわち、自分が唯一接することができる「銀行」と「自分」、「不動産業者」の目線（どういう物件だったらGoを出すのか）を事前に揃えておくことが重要です。
そのために、金融機関の対象とする物件や条件を知ることと、不動産業者とコミュニケーションをとっておくことが重要になります。
不動産投資の始め方④買付を出す
融資順か、買付順できまります。基本的に早いものがちです
買付証明書を出す｜「私はいくらで買います」と意思表示
物件を見学して良かったら「買付証明書」を不動産会社に提出します。
買付証明書は不動産業者が持っているので、見学とともに受け取るかメールなどで送られてきて書く場合が多いです。
この時に、融資が確実に決まってなくても問題ありません。
法的根拠のない書類ですが、ビジネスマナー的に買付を出した後のキャンセルは嫌がられます。
キャンセルはできますが、心を込めて慎重に書きましょう。
ここで「購入金額」を書きます。
この金額であれば買いますよという意味になるので、もし、金額交渉をする場合は事前に不動産業者と擦り合わせておきましょう。
融資特約をつける｜「融資が降りたら購入する」の意思表示
融資で始める人は、必ず融資特約をつけます。
融資特約とは、融資が降りる前提で購入したいという意思表示をすることです。融資がおりなければキャンセルになります。
書類に丸をつける程度の話で、保険などの有料特約とは異なり無料です。契約のオプションだと考えてください。
（私は1棟目の時には意味がわからずに、有料の何かだと疑って穿った態度をとっていたというのはいい思い出です。）
基本的には不動産業者から案内してくれる内容です。
手付金の支払い
手付金を売主に支払います。
3,000万程度の物件で100万~200万円ほど支払うことになります。
このお金はのちの決済費用と相殺されるので外に出ていくお金ではありません。
（3,000万で手付100万入れたら、残り2,900万を決済時に支払いになります）
不動産投資の始め方⑤銀行融資を受ける
ここでは、融資について書きます。
不動産業者の提携ローンを活用
一番簡単な方法は、不動産業者の提携ローンを使う方法です。
不動産業者の方から「この物件は、オリックスで」とか「この物件は静岡銀行で」という形である程度どの銀行であれば融資が通るかと言うのを教えてくれます。
そういった金融機関を活用するのが一番近道です。
不動産業者経由で申し込みをしたからといって、条件は変わりません。
私は初期の頃、業者さんを勘繰っていて「自分で申し込みます」といって結局間に合わななかったことがあります。
意味ないのでこんな失敗はしないでくださいね。
不動産業者経由での融資申し込みをしても、直接いっても融資条件は変わりません。むしろ紹介の方が話を融資を進めることができます。
金融機関を自分で開拓
・日本政策金融公庫
・信金、信組
・地方銀行
・すでにお付き合いのある金融機関 など
公庫や、信金・信組さらに条件の良い金融機関、すでにお付き合いのある金融機関であれば自分で開拓していく必要があります。
資金も少ない初心者サラリーマンの1棟目は、相手にされないことも多いので業者からの紹介経由で全く問題ないと考えます。
不動産投資の始め方⑥契約・引き渡し
買付が通る（売主側もOKとなる）と、物件と融資の契約をします。これらの契約は不動産業者が仲介・調整してくれるので、やり取りしながら契約していきます。おおよそ1ヶ月~2ヶ月の間に全ての契約を終えて引き渡しになります。
売買契約｜物件の契約
物件の契約を売主とします。
・売買契約
・重要事項説明
書類は不動産業者が作成するので、誤りがないかを確認し実印を押していきます。
金消契約｜融資の契約
融資の契約を金融機関と行います。
・金銭消費貸借契約
火災保険契約｜保険会社を決める
火災保険の契約をします。
・火災保険
銀行、不動産業者からの紹介で３つくらいのプランを提示されその中から比較検討し選択します。
特約も見て自分が必要かどうか判断する必要があります。
物件管理委託会社｜管理会社を決める
購入後物件を管理してくれる業者を決めます。
基本的には仲介会社の関連管理会社や前オーナーの管理会社がそのまま継続して管理することが多いです。
おおくの業者が賃料の5%で管理を引き受けてくれます。
中には3%＋定期清掃別料金の会社もあり気になることは聞いてみましょう。
引き渡し
契約に記載した日付になると引き渡しです。
鍵も管理会社に預けてしまうので、特にやることはありません。
初回家賃入金
引き渡し後、1ヶ月程度（決めた日）に家賃が入金されます。
これで晴れて大家さんデビューです♪おめでとうございます。
まとめ
いかがでしたか？
①情報収集
②戦略を決める
③物件問い合わせ
④買付を出す
⑤銀行融資を受ける
⑥契約・引き渡し
この6つのステップで少しでもイメージが湧けば幸いです。
それでは！
