不動産投資の始め方｜初心者サラリーマンに向けたアパート1棟購入方法を解説

こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。

今回は、不動産投資を始めるときの流れを解説します。

不動産投資の始め方というと、いきなり物件探しや融資の話になりがちです。

でも、僕はその前にやることがあると思っています。

まず、書籍とYouTube、不動産サイトなどで勉強する。

次に、セミナーや個別面談に参加して、リアルに人と話す。

そのうえで、自分がどの戦略でいくのかを決める。

物件に問い合わせるのは、その後で良いと思います。

初めの一歩を飛ばして、なんとなく出てきた物件を買おうとすると、けっこう危ないと思っています。

本記事のテーマ

会社員が不動産投資を始めるときに、最初にやるべき勉強・セミナー参加・戦略決め・物件問い合わせ・買付・融資・契約までの流れを整理します。

読者へのメッセージ

不動産投資は、いきなり買うものではないし、買えるものでもありません。

まずは本を読み、YouTubeを見て、不動産サイト登録。セミナーに参加して、不動産の話に慣れる。

そのうえで、自分の戦略を決め、物件を見て、買付を出す。

この順番が鉄板かなと思います。

特に初心者のうちは、情報収集フェーズと購入フェーズを分けて考えた方がいいですね。

情報収集の段階では、とにかく数を当てて、購入フェーズに入ったら、慎重に見る。

この切り替えがかなり大事だと思っています。

不動産投資の始め方は、情報収集と購入を分けて考える

まず最初に、不動産投資を始めるときにかなり大事だと思っていることを書きます。

それは、情報収集と購入を分けて考えることです。

・書籍を読む。
・YouTubeを見る。
・セミナーに参加する。
・不動産サイトに登録する。
・不動産会社の人と話す。
・物件資料をもらう。

ここまでは、基本的に情報収集です。

はっきりいうと、ここでいきなり買わなくていいです。

むしろ、最初から買うつもりで動くと、判断軸がないまま流されやすくなります。

不動産投資を始める前は、「業者に会ったら売りつけられるんじゃないか」と思いがちです。

僕も最初はそう思ってビクビクしていました。

でも実際には、買付を出さない限り、いきなり買わされることはありません。

もちろん営業されることはあります。

ただ、不動産は金額が大きいです。そんなに簡単に買わせられるものではありません。

むしろ人気のある物件は、売りつける必要がありません。

良い物件は、買いたい人がたくさんいます。

本当に条件の良い物件は、売り込まれる前に秒でなくなります。

この感覚は、かなり大事なことなので。

つまり、不動産投資は「買わされる怖さ」だけで見ていると、少しズレた行動をとりがちです。

実際には、買いたい人が多い物件ほど、こちらが「お願いします。買わせてください」となる世界でもあります。

逆に、強く売り込まれる物件は、なぜ売り込まれているのかを考えた方がいいです。

売りつけられるとしたら、人気がない理由がある物件かもしれません。

この需給を肌で理解すると、不動産投資の見え方はかなり変わります。

不動産投資を始めるリアルな流れ

不動産投資を始める流れは、ざっくり次のように考えています。

#	やること	目的
1	書籍とYouTubeで勉強する	不動産投資の全体像に慣れる
2	セミナーや個別面談に参加する	リアルな人と不動産の話をする
3	自分の戦略を決める	どの投資スタイルで行くか決める
4	物件に問い合わせる・見学する	資料と現地を見て判断材料を増やす
5	買付を出す	買いたい意思を正式に示す
6	融資を受ける	金利・期間・返済額を確認する
7	契約・引き渡し	大家としての運用を始める

こう書くと当たり前のような流れですが、実際にはこの順番を飛ばしたり、途中で辞めがちです。

本も読まず、物件の見方も分からず、セミナーで聞いた話をそのまま信じて、出てきた物件を融資セットで買う。

これはちょっと怖すぎです。

逆に、ずっと勉強だけして、1件も問い合わせない。

これも前に進みません。

なので、最初は勉強しながら、少しずつ人と話し、実際の物件資料を見て、自分の戦略を決めていく。

この順番が、僕は一番現実的だと思っています。

ステップ1：まず書籍とYouTube、不動産サイトで勉強する

最初にやることは、書籍とYouTube、楽待などの不動産サイトでの勉強です。

ここは、個人で黙々とやるフェーズです。

まずは、本10冊は最低読もう

不動産投資の本は、まず10冊くらい読んでみるといいと思います。

最初から好き嫌いをしすぎない方がいいです。

区分マンション推しの本もあるでしょうし、1棟アパート推しの本もあります。

築古戸建て、RC一棟、地方高利回り、都心築浅、民泊、シェアハウス、DIY再生など、いろいろな考え方があります。

最初は、どれが正しいかを決めにいくというより、不動産投資にはどんな種類があるのかを知るくらいでいいです。

10冊くらい読むと、同じことを言っている部分と、言っていることが違う部分が見えてきます。

ここが面白いところです。

不動産投資には、絶対の正解があるわけではありません。

人によって、年収も違うし、自己資金も違うし、住んでいる場所も違うし、リスクの取り方も違います。

なので、まずは幅広く読む。

そして、自分にはどの考え方が近そうかを見ていく、このくらいの距離感がを保ちながら勉強しましょう。

YouTubeもかなり勉強になる

最近は、YouTubeでも不動産投資の情報がかなり出ています。

昔よりも、情報を集めるハードルはかなり下がりました。

不動産投資家の実体験、融資の話、物件の探し方、失敗談、金融機関の考え方、修繕や管理の話など、かなり広く見られます。

コツは、YouTubeも、最初から1人だけに絞らない方がいいです。

いろいろな発信者を見て、その中で自分に合う人を見つけることが重要です。

ただし、YouTubeはテンションが高い情報も多いです。

１つ注意があるとしたら「誰でもできます」「すぐ儲かります」「この手法が最強です」みたいな話は、少し距離を取って見た方がいいと思っています。

不動産投資サイトに会員登録する｜登録すべき４つのサイト

最後に、不動産投資サイトに登録します。

有名なところはこの4サイトです。

・楽待（らくまち）
・健美家（けんびや）
・不動産投資連合体（れんごうたい）
・アットホーム

楽待、健美家、不動産投資連合体、アットホームに登録しましょう。

いろんなサイトを検索する事で、どういった物件があるのか知る事ができます。

サイトでは、物件を検索する機能があったり、コラムが読めるので情報収集に最適です。

私は主に楽待をウォッチしています。

ステップ2：セミナーや個別面談に参加する

書籍とYouTubeである程度勉強したら、次はセミナーや個別面談に参加します。

ここで大事なのは、リアルに人と会話することです。

本やYouTubeだけだと、どうしても受け身になります。

でも、不動産会社の人と話すと、自分の年収、自己資金、勤務先、借入状況だと、どういう話になるのかが見えてきます。

ここは、実際に話してみないと分かりません。

僕は、最初の情報収集として、セミナーや個別面談は使っていいと思っています。

ただし、目的は「その場で買うこと」ではありません。

目的は、不動産投資の話をリアルな人から聞くことです。

どういう物件があるのか、どんな融資の話になるのか。

自分の年収や自己資金だと、どこまで見られるのか。

このあたりを一気に吸収するために使うイメージです。

まずは3つくらい参加してみる

最初は、1社だけではなく、3つくらいセミナーや面談に参加してみるといいと思います。

1社だけだと、その会社の考え方が不動産投資全体の正解に見えてしまいます。

でも実際には、不動産会社によって扱う物件も、得意な金融機関も、投資スタイルもかなり違います。

新築区分をすすめる会社もあれば、築浅アパートを扱う会社もあります。地方高利回り、都心築浅、RC一棟、築古戸建て、再生系など、会社によって色が出ます。

なので、最初は比較するために複数見る。

ここは情報収集フェーズです。

買う前提ではなく、話を聞く前提でいいです。

ただ、話を聞く以上は、受け身になりすぎない方がいいです。

自分の年収、自己資金、興味のあるエリア、リスク許容度をざっくり伝えて、「自分ならどういう選択肢があるのか」を聞いてみると、かなり勉強になります。

不動産投資の相談や資料請求については、こちらの記事でも整理しています。

ステップ3：自分の不動産投資戦略を決める

書籍、YouTube、セミナー、面談で情報を集めたら、次は自分の戦略を決めます。

ここを決めないまま物件を探すと、かなり迷います。

都心の築浅もよく見えるし、地方高利回りもよく見える。

RC一棟もよく見えるし、築古木造の税還付も気になる。ワンルームは手軽そうに見えるし、民泊やDIYも面白そうに見える。

全部よく見えるんですよね。

でも、不動産投資は、スタイルによって必要な自己資金、融資、運営の手間、リスクが全然違います。

なので、ざっくりでもいいので、自分はどの戦略で行くのかを決めた方がいいです。

代表的な戦略をまとめると、こんな感じです。

戦略	向いている人	特徴
RC大型物件	手元資金があり、長期安定を目指す人	物件規模も融資額も大きい。安定感はあるが入口のハードルは高い
新築・築浅アパート	不動産投資が怖い人、手間を減らしたい人	修繕リスクは抑えやすいが、利回りは低くなりやすい
築古木造・土地値重視	高属性で税還付や資産性も見たい人	減価償却や土地値を見やすいが、修繕・融資・出口を見る必要がある
CF重視の癖つよ物件	攻めたい人、運営力をつけたい人	利回りは高いが、空室・修繕・立地・融資など難易度も上がる
ワンルームマンション	手軽に見える投資を探している人	全部が悪いわけではないが、営業主導で買うと厳しいことが多い
その他	民泊、シェアハウス、DIY、再生系に興味がある人	事業性が強く、向き不向きがかなり出る

RC大型物件

RC大型物件は、手元資金があり、長期で安定した運用を目指す人向けです。

RCは建物の耐用年数が長く、金融機関によっては融資期間を長く取りやすい場合があります。

規模も大きいので、満室時の家賃収入も大きくなります。

ただし、入口のハードルは高いです。

物件価格が大きく、必要な自己資金も増えます。

修繕も大きくなりやすいですし、エレベーターや受水槽など、設備が増えると管理も重くなります。

安定感はありますが、初心者がいきなり大きく入るには、それなりの準備が必要だと思います。

新築・築浅アパート

新築・築浅アパートは、不動産投資が怖い人、できるだけ手間を減らしたい人に向いています。

建物が新しいので、融資がつきやすく、最初の修繕リスクは抑えやすいです。

入居付けもしやすい場合がありますし、管理面でも安心感があります。

すなわち、購入までの心理的・経済的なハードルが一番低い物件になります。

一方で、利回りは低くなりやすいです。

価格が高く、最初から大きなキャッシュフローを狙うのは難しいこともあります。

将来の家賃下落や、築浅プレミアムが薄れた後の収支も見た方がいいです。

「手間が少ないこと」を重視するなら選択肢になりますが、収支が薄いまま買うと、金利上昇時にしんどくなる可能性があります。

また、建物比率が高く、担保評価が低い物件を購入してしまうと、2棟目目以降が購入できなくなる可能性があるので注意です。

築古木造・土地値重視

築古木造・土地値重視は、高属性の会社員が検討しやすい戦略の一つです。

建物の減価償却を取りやすく、税務上の効果を狙いやすい場合があります。

また、土地値に近い物件であれば、出口の考え方も作りやすくなります。

ただし、築古木造は修繕と融資が課題になりやすいです。

外壁、屋根、給湯器、配管、シロアリ、傾き、雨漏り。見るべきところが増えます。

金融機関によっては、築年数が古いことで融資期間が短くなったり、融資そのものが難しくなったりします。

税還付だけを見て買うのではなく、修繕、融資、出口まで見て判断した方がいいです。

CF重視のクセつよ物件

CF重視の癖つよ物件は、攻めたい人向けです。

高利回りで、うまく回れば手残りは大きくなります。

地方、築古、空室あり、再生前提、管理に手間がかかる物件などが入ってきます。

ただ、利回りが高い物件には理由があります。

立地が弱い、空室が多い、修繕が必要、融資がつきにくい、売却しにくい、管理が大変。

こういった要素を自分で見て、対応できる人向けです。

面白い領域ではありますが、初心者がいきなり突っ込むには難易度が高いと思っています。

ただ、運営力がつけば、かなり面白い領域でもあります。

ワンルームマンション

ワンルームマンションは、初心者が最初に営業を受けやすい領域です。

全部が悪いとは言いません。

ただ、営業されるままに買う領域としては、かなり注意した方がいいと思っています。

収支が最初から薄いものも多いですし、節税や保険の説明だけで買うと、あとから「これ、資産形成になっているのか？」となりやすいです。

特に、毎月マイナスが出る前提のワンルームは、慎重に見た方がいいです。

不動産投資は、保険でも節税でもなく、基本は事業です。

ここを忘れると、かなり危ないと思っています。

民泊・シェアハウス・DIY再生など

民泊、シェアハウス、DIY再生なども、不動産投資の一つの選択肢です。

ただし、これはかなり事業性が強いです。

普通の賃貸経営よりも、運営、集客、清掃、近隣対応、法規制、トラブル対応などが増えます。

面白い領域ではありますが、放っておいて家賃が入るような投資とはかなり違います。

自分がそこまで手を動かせるか。

外注するなら、そのコストを見込んでも成り立つか。

ここを見た方がいいです。

ステップ4：物件に問い合わせて、実際に見に行く

戦略が決まってきたら、次は物件問い合わせです。

ここから、少しずつ現実の不動産投資に近づいていきます。

気になる物件があれば、不動産業者に問い合わせて、資料をもらいます。

最初は緊張しますよね。

僕も、最初は「問い合わせたら売り込まれるんじゃないか」と思っていました。

でも、さっきも書いた通り、問い合わせただけで買わされることはありません。

むしろ、良い物件ほど、こちらが早く動かないと買えません。

問い合わせで聞きたいこと

問い合わせをしたら、次のようなことを聞いてみます。

• 売却理由
• 現在の入居状況
• 家賃設定は相場に合っているか
• 過去の修繕履歴
• 今後必要になりそうな修繕
• 指値の余地があるか
• 融資の相談ができるか
• 近隣エリアの特徴
• すでに買付が入っているか

最初から全部うまく聞けなくていいです。

何度かやり取りしていくうちに、少しずつ聞くべきことが分かってきます。

不動産業者も、買える人、動ける人、条件が明確な人には情報を出しやすくなります。

逆に、「良い物件があればください」だけだと、かなり弱いです。

価格帯、エリア、利回り、構造、融資の目線を少しずつ伝えていく必要があります。

物件見学は、できるだけ行く

物件見学は、できるだけ行った方がいいです。

入居中で中が見られない場合でも、外観、接道、周辺環境、共用部、ゴミ置き場、傾き、外壁、屋根、境界など、見られるものはあります。

資料だけでは分からないことは普通にあります。

駅から物件まで歩いたときの感じ、近隣の雰囲気、夜の暗さ、坂道、周辺の空室感。

“物件の顔”というものがあるんですよね。

こういうものは、現地に行かないと分かりません。

僕自身、経験を積む中で、かなり早く判断して買付を出したこともあります。

でも、初心者のうちは基本的に見に行った方がいいと思います。

不動産投資は、画面の中だけで完結しないリアルな事業です。

私が考える”良い物件”とは
・構造は、木造・軽鉄（できれば有名ハウスメーカー）
・土地は、可能な限り広く、クセのないもの
・立地は、可能な限り都会や主要都市周辺
・築年数は、耐用年数切れ前後の若いもの
・利回りは、そこそこなもの（高すぎるのはリスク、低すぎてもいけない）
・土地値は、高く
・建物比率は、建物を高く、土地を少なく

ステップ5：買付を出す

物件を見て、数字を見て、買いたいと思ったら買付を出します。

ここから、情報収集フェーズから購入フェーズに入っていきます。

買付証明書は、「この条件なら買いたいです」という意思表示です。

法的拘束力が強い契約書ではありませんが、軽い気持ちで出すものでもありません。

買付を出した後にキャンセルすることはできますが、相手からすると当然印象はよくありません。

なので、心を込めて慎重に書きます。

僕も何度出してもドキドキします。

買付で見るポイント

• 購入希望価格
• 融資利用の有無
• 融資特約をつけるか
• 手付金の金額
• 契約希望日
• 決済希望日
• その他条件

融資を使う場合は、融資特約をつけるのが基本です。

融資特約は、「融資が通らなかった場合は契約を白紙に戻せる」という条件です。

僕は最初、この融資特約の意味がよく分からず、有料の何かだと思って少し疑っていました。

今思うと、完全に初心者ムーブで、恥ずかしい質問をしていました。

でも、最初はそういうものです。

分からない言葉は、恥を忍んでその場で聞けばいいです。

買付にサインしたからといって、法的拘束力はないといわれています。
そのため、サイン以降でもキャンセル可能です。

ただし、粗相（そそう）といって心象は悪くなるので、会社や担当者によっては、紹介してもらえなくなる場合もありますので、慎重に！

ステップ6：融資を受ける

不動産投資でかなり大事なのが融資です。

物件そのものも大事ですが、融資条件によって手残りは大きく変わります。

同じ物件でも、金利、借入期間、自己資金の額によって、毎月のキャッシュフローは変わります。

ここは細かく確認をして、良い条件を得られる金融機関を探しましょう。

金利だけでなく、借入期間と返済額を見る

融資を見るときは、金利だけを見ない方がいいです。

金利が低くても、借入期間が短いと毎月返済が重くなります。

逆に、金利が少し高くても、期間が長ければ月返済は軽くなることがあります。

もちろん、総支払利息は増えるかもしれません。

なので、見るべきは金利だけではなく、毎月の返済額、手残り、金利上昇時の耐性です。

特に変動金利の場合は、金利が上がったときにどうなるかも見た方がいいです。

ここは、今後の不動産投資ではかなり大事になると思っています。

私が考える”良い融資”とは
・金額は、可能な限り最大に借りる
・金利は、可能な限り低いものを選ぶ
・頭金は、可能な限り入れすぎず、手元現金を残す
・期間は、可能な限り長期のものを選ぶ
・団信は、自分のリスクに応じて必ず入る

業者経由の融資も、自分で探す融資もある

初心者にとって進めやすいのは、不動産業者の提携ローンを使う方法です。

不動産業者から「この物件ならこの金融機関が見やすいです」と教えてもらえることがあります。

僕も初期の頃、業者さんを少し勘ぐっていて、「自分で銀行に申し込みます」と動いたことがあります。

結果、間に合わなかったことがあります。

これは、完全に僕のミスです。

不動産業者経由だからといって、必ずしも条件が悪くなるわけではありません。

むしろ、業者の方が金融機関ごとの目線を知っていることもあります。

一方で、すべてを業者任せにする必要もありません。

日本政策金融公庫、信用金庫、信用組合、地方銀行、すでに取引のある金融機関など、自分で開拓する余地もあります。

ただ、初心者がいきなり銀行を回っても、相手にされないこともあります。

ここはけっこう現実です。

だからこそ、最初は不動産業者に相談しながら、どの金融機関なら見てもらえるのかを知る。

そのうえで、自分でも金融機関の特徴を学んでいく。

融資や借換については、こちらの記事でも整理しています。

ステップ7：契約・引き渡し

買付が通り、融資の見込みが立つと、契約へ進みます。

ここでは、不動産売買契約、重要事項説明、金銭消費貸借契約、火災保険、管理会社の確認などがあります。

だいたい1ヶ月〜2ヶ月くらいで、契約から引き渡しまで進むことが多いです。

契約時に確認すること

• 売買契約書の内容
• 重要事項説明の内容
• 境界、道路、再建築、法令上の制限
• 賃貸借契約の引き継ぎ
• 修繕履歴
• 管理会社の引き継ぎ
• 火災保険の内容
• 融資条件

書類は不動産業者が準備してくれますが、契約なので理解できるまで読み込みましょう。

特に、重要事項説明はしっかり目に聞いた方がいいです。

分からない言葉が多いですが、分からないまま流さず面倒でも質問をします。

難しいけど、食らいついて勉強すべきポイントです。

引き渡し後に家賃が入ると、大家としての実感が湧く

引き渡しが終わると、晴れて大家になります。

最初に家賃が入金されたときは、けっこう不思議な感じでした。

給与とは別に、物件からお金が入ってくる。

これはね、新しい世界を開いたなと思いました。

ただし、ここで浮かれすぎないこと。

家賃が入っても、ローン返済があります。固定資産税もあります。修繕もあります。空室もあります。

なので、最初の家賃は使い切らず、まずは不動産用の現金を厚くすることをおすすめします。

情報収集フェーズでは数を当たり、購入フェーズでは慎重に見る

この記事で一番伝えたいのは、ここです。

情報収集フェーズでは、数を当たった方がいいです。

・本を読む。
・YouTubeを見る。
・セミナーに出る。
・個別面談を受ける。
・資料請求する。
・物件資料を見る。
・業者と話す。

ここは、ある程度数をこなした方が見えてくるものがあります。

逆に、1冊の本、1本の動画、1社の面談だけで決めるのは危ないです。

不動産投資には、いろいろな考え方があるので、最初は、少し広めに見ることをオススメします。

ただし、購入フェーズに入ったら慎重です。

・買付を出す。
・融資を進める。
・契約する。

この段階では、勢いだけで進めない方がいいです。

ここからは、金額も責任も一気に大きくなります。

情報収集は広く、購入判断は慎重に。

この切り替えが、初心者にとってかなり大事だと思っています。

初心者が不動産投資で気をつけたいこと

最後に、初心者が不動産投資で気をつけたいことをまとめます。

• まず本とYouTubeで勉強する
• セミナーや個別面談では、買うことより話を聞くことを目的にする
• 1社だけで判断せず、複数の話を聞く
• 自分の戦略を決めてから物件を見る
• 利回りだけで判断しない
• 買付を出すまでは、購入フェーズではないと考える
• 人気物件は売りつけられなくてもすぐなくなると理解する
• 強く売り込まれる物件は、なぜ売り込まれているのかを見る
• 自己資金が少ないことを良いことだと決めつけない
• 金利上昇時のシミュレーションもする
• 買えるかより、持ち続けられるかを見る

不動産投資は、やり方によっては会社員にとってかなり面白い選択肢になりますよ。

ただし、何でも買えばいいわけではありません。

僕は、不動産投資で大事なのは「買えるか」より「持ち続けられるか」だと思っています。

最初の1件で失敗すると、その後の選択肢がかなり狭くなります。

なので、焦らない気持ちをもちつつ、でも一定期間で集中して勉強してしまうことも大事かなと思います。

次に読むなら、このあたりです

このページでは、不動産投資を始めるリアルな流れを整理しました。

僕の不動産投資と資産形成の全体像を見たい人は、まずこちらの記事から読んでみてください。

不動産投資の相談や資料請求について知りたい人はこちらです。

融資情報が気になる人はこちらです。

まとめ：不動産投資は、いきなりは買えない

不動産投資の始め方は、ざっくりこの流れです。

• 書籍とYouTubeで勉強する
• セミナーや個別面談に参加する
• 自分の不動産投資戦略を決める
• 物件に問い合わせて、実際に見に行く
• 買付を出す
• 融資を受ける
• 契約・引き渡しをする

こう書くと、流れ自体はシンプルです。

でも、実際にはそれぞれのステップで迷います。

この戦略でいいのか。
この物件でいいのか。
この利回りでいいのか。
この金利で返せるのか。
修繕が来たらどうするのか。
空室が続いたらどうするのか。

そういう不安は、普通にあります。

だからこそ、最初に必要なのは勢いではなく、情報収集、すなわち勉強です。

コツコツ学んでいき、行動を起こせば見えてくるものがあります。

そのうえで、自分の戦略を決める。

不動産投資は、うまく使えば会社員にとって面白い資産形成の手段になりますよ。

投資は自己責任でお願いします

このブログは、僕自身の経験をもとに書いています。

同じことをしても、市況、金利、融資条件、収入、資産状況によって結果は変わります。

不動産投資には空室、修繕、金利上昇、売却価格の下落などのリスクがあります。

いつでも、誰にでも、同じ方法をすすめるものではありません。