不動産投資まとめ

こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。

このページでは、トモウェブ資産運用にある不動産投資の記事を、読む順番ごとにまとめます。

不動産投資って、最初の一歩はどこから手をつけていいのか分かりにくいです。

私自身今でも、本を読み、物件を見て、業者さんと話し、買付を出し、融資で悩み、買った後に金利や修繕や税金を見て、今もまだ試行錯誤しています。

なのでこのページでは、不動産投資を「買う前」「買うとき」「買った後」「金利上昇時」「出口・再投資」に分けて、読むべき記事を整理します。

本記事のテーマ

会社員が不動産投資を始める前から、買った後の金利上昇・借換・売却・再投資まで、読む順番を整理します。

読者へのメッセージ

不動産投資は、買う前より、買った後の方が長いです。

買うまでは物件探しや融資で頭がいっぱいになりますが、買った後には空室、修繕、税金、金利上昇、借換、売却判断が待っています。

だから、最初から「買うところまで」だけを見ない方がいいです。

・買う前の勉強
・人と話して情報収集
・物件と融資
・購入後の運用と出口

この順番で見ていくと、不動産投資の見え方がかなり変わると思います。

まずは全体像を見たい人へ

不動産投資だけでなく、給与、米国株、ブログ発信まで含めた全体像を見たい人は、まずこちらの記事から読んでください。

僕は、会社員として給与を上げ、不動産投資でキャッシュフローを作り、その一部を米国株や投資信託に回し、さらに経験をブログやSNSで発信する流れで考えています。

不動産投資だけで完結させるというより、給与・不動産・米国株・発信をぐるぐる回すイメージです。

このまとめ記事は、その中でも「不動産投資」に絞った目次です。

不動産投資の記事を読む順番

このブログでは、不動産投資の記事をざっくり次の順番で読めるようにしています。

順番	テーマ	読む目的
1	本・YouTubeで勉強する	不動産投資の言葉に慣れる
2	始め方を知る	買うまでのリアルな流れを知る
3	資料請求・相談を使う	自分の立ち位置と比較材料を得る
4	物件・融資を見る	買えるかではなく持ち続けられるかを見る
5	買った後を考える	管理・修繕・空室・税金を見る
6	金利上昇・借換を考える	返済負担と選択肢を整理する
7	売却・出口を考える	持ち続けるか売るかを判断する
8	家賃収入を再投資する	米国株や新NISAへの流れを作る

もちろん、この通りにきれいに進むわけではありません。

本を読みながらセミナーに出ることもありますし、物件を持った後に改めて融資や税金を勉強することもあります。

ただ、最初の地図としては、この順番で見ると分かりやすいと思います。

1. まず本で勉強する

不動産投資を始めるなら、まず本を10冊くらい読んだ方がいいと思っています。

いきなり資料請求や面談に進むのも悪くはありません。

ただ、何も知らない状態で不動産会社の人と話すと、相手の言っていることが正しいのか、自分に合っているのか判断できません。

本で最低限の言葉を覚える。

そのあと、人と話して現実の物件と融資を知る。

この順番がいいと思っています。

本は、買う前の防具です。

武器というより、防具。

変な話に流されないために読む。

僕は、そういう位置づけで考えています。

2. 不動産投資を始める流れを知る

本やYouTubeで少し勉強したら、次は不動産投資を始めるリアルな流れを知る段階です。

不動産投資の始め方というと、いきなり物件探しや融資の話になりがちです。

でも、僕はその前にやることがあると思っています。

• 書籍とYouTubeで勉強する
• セミナーや個別面談に参加する
• 自分の戦略を決める
• 物件に問い合わせる
• 物件を見学する
• 買付を出す
• 融資を受ける
• 契約・引き渡しをする

ここで大事なのは、情報収集フェーズと購入フェーズを分けることです。

資料請求、セミナー、面談、物件資料の確認までは、基本的に情報収集です。

買付を出すところから、購入フェーズに入ります。

初心者のうちは、まず買うよりも見る練習です。

物件を見る、数字を見る、業者さんと話す

その中で、自分に合う戦略を少しずつ見つけていく感じです。

3. 資料請求・初回相談を使う

不動産投資の資料請求や初回相談は、最初はかなり怖く感じると思います。

名前、年収、自己資金、勤務先。

このへんを入力した瞬間に、営業電話が鳴り続けるんじゃないか。

面談したら、そのまま物件を買わされるんじゃないか。

僕も最初は、まあまあ警戒していました。

ただ、実際には、資料請求や初回相談はまだ情報収集フェーズです。

買付を出すまでは、基本的に購入フェーズではありません。

大事なのは、相談した瞬間に「買う人」にならないことです。

最初は、1社だけではなく、複数の会社に相談した方がいいです。

会社によって、出てくる物件、融資の考え方、営業の温度感がかなり違います。

その違いを知ることが、最初のかなり大事な勉強になります。

4. 物件を見るときは、利回りだけで判断しない

不動産投資で最初に目に入るのは、どうしても利回りです。

表面利回り10%。

表面利回り12%。

数字だけ見ると、かなり良く見えます。

ただ、利回りが高い物件には、高い理由があります。

• 築年数が古い
• 空室が多い
• 修繕が必要
• 立地に癖がある
• 融資がつきにくい
• 売却しにくい
• 家賃設定が強すぎる

こういうものを見ずに、利回りだけで判断すると危ないです。

物件を見るときは、利回りだけではなく、築年数、構造、立地、融資、修繕、出口まで見た方がいいです。

このあたりは、今後もう少し個別記事で整理していきます。

5. 融資は金利だけで見ない

不動産投資では、融資がかなり大事です。

同じ物件でも、金利、借入期間、自己資金の入れ方によって、毎月の手残りは大きく変わります。

金利が低くても、借入期間が短ければ月返済は重くなります。

逆に、金利が少し高くても、期間が長ければ月返済は軽くなることがあります。

もちろん、総支払利息は増えるかもしれません。

なので、見るべきは金利だけではありません。

• 金利
• 借入期間
• 毎月返済額
• 自己資金の額
• 金利上昇時の返済余力
• 借換できる余地

このあたりをまとめて見ます。

特に今は、金利上昇を前提にしておいた方がいいです。

買えるかどうかより、持ち続けられるか。

僕は最近、ここをかなり見ています。

6. 買った後は、管理・修繕・空室を見る

不動産投資は、買う前が一番盛り上がります。

物件を見て、融資を見て、これいけるんじゃないかと思う。

わかります。

でも、実際には買った後の方が長いです。

• 空室が出る
• 退去が出る
• 修繕が出る
• 固定資産税が来る
• 所得税が来る
• 金利が上がる

このへんを見ながら、持ち続けることになります。

だから、僕は「買えるか」より「持ち続けられるか」を見るようになりました。

物件として良さそうでも、返済が重すぎるとしんどいです。

家賃が入っていても、修繕と税金と金利でじわじわ削られることもあります。

ここはかなり現実的に見た方がいいです。

7. 金利上昇・借換・繰り上げ返済を考える

すでに不動産を持っている人にとって、最近かなり気になるのが金利上昇です。

金利上昇は、普通に嫌です。

毎月払えてはいる。

でも、無策で持ち続けるのが嫌なんですよね。

ここが、けっこう大きいです。

金利が上がると、支払利息が増えます。

変動金利の場合、今すぐ返済額に反映されるとは限りませんが、利息負担はじわじわ効いてきます。

そのときに考える選択肢が、借換、繰り上げ返済、売却です。

金利上昇に対して、必ずしも一つの正解があるわけではありません。

物件、残債、金利、残り期間、手元現金、税金、売却価格によって答えは変わります。

だからこそ、いくつかの選択肢を持っておきたいです。

8. 売却・査定・出口戦略も考える

不動産投資は、買うことばかり注目されますが、売却もかなり大事です。

売るか、持ち続けるか。

これは、実際に不動産を持つとかなり悩むテーマです。

売却は逃げではありません。

ただ、売れば全部解決するわけでもありません。

売却益が出れば税金があります。

残債があれば返済もあります。

売った後の資金をどう使うかも考える必要があります。

だからこそ、売却や査定は「売ると決めてから」ではなく、持ち続ける判断のためにも使えます。

今の物件がいくらくらいで売れそうなのか。

残債と比べて、どれくらい余力があるのか。

売った場合、手元にいくら残るのか。

ここを知るだけでも、次の判断がしやすくなります。

売却・査定の記事も、今後このページから整理していきます。

9. 家賃収入を米国株・新NISAに回す

不動産投資でキャッシュフローが出てきたら、次に考えるのが再投資です。

僕は、不動産の家賃収入を全部使うのではなく、手元現金を残しながら、米国株や投資信託にも回しています。

ただし、家賃収入を全部そのまま株に入れるわけではありません。

不動産には急な支出があります。

• 空室
• 修繕
• 固定資産税
• 所得税
• 金利上昇

なので、まず手元現金を残す。

そのうえで、余剰分を米国株や投資信託に回す。

この順番です。

不動産だけに偏ると、物件、地域、金融機関、金利にかなり依存します。

株式も組み合わせることで、資産全体の形を少しずつ変えていくイメージです。

このブログでこれから増やしていく記事

このまとめ記事は、今後も更新していきます。

これから増やしていきたい記事は、こんな感じです。

• 物件情報の見方
• マイソクの読み方
• 表面利回りと実質利回りの違い
• 積算価格と土地値の見方
• アパートローンに強い銀行
• 金融機関別のアパートローン比較
• 金利上昇時の返済シミュレーション
• 借換と繰り上げ返済の考え方
• 不動産査定の使い方
• 売るか持ち続けるかの判断
• 不動産CFを米国株に回す考え方

不動産投資は、単発の記事で全部説明できるものではありません。

買う前、買うとき、買った後で、悩みが変わります。

なので、このページを不動産投資カテゴリの目次として、少しずつ整えていきます。

まとめ：不動産投資は、買う前より買った後が長い

不動産投資は、買う前にかなり考えることがあります。

本を読む。
セミナーに出る
資料請求する。
業者さんと話す。

物件を見る。
買付を出す。
融資を受ける
契約する。

これだけでも、かなり大変です。

でも、実際には買った後の方が長いです。

空室もあります。
修繕もあります
税金もあります。
金利上昇もあります。

売るか持つかで悩むこともあります。

だからこそ、不動産投資は「買えるか」だけでなく、「持ち続けられるか」「組み替えられるか」まで見た方がいいと思っています。

このブログでは、会社員として不動産投資を実践しながら、買う前・買った後・金利上昇・借換・売却・再投資まで、できるだけ実体験ベースで書いていきます。

きれいな成功談だけではなく、迷ったこと、怖かったこと、ちょっとミスったことも含めて。

そういうものの方が、後から読む人の判断材料になると思っています。

投資は自己責任でお願いします

このブログは、僕自身の経験をもとに書いています。

同じことをしても、市況、金利、融資条件、収入、資産状況によって結果は変わります。不動産投資には空室、修繕、金利上昇、売却価格の下落などのリスクがあります。

いつでも、誰にでも、同じ方法をすすめるものではありません。

最終的な判断は、自分の状況に照らして行ってください。