こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
2026年4月28日、日銀は政策金利を据え置きました。
今回は上がりませんでしたが、不動産投資ローンをパンパンに抱えている立場としては、「おっしゃ、これで終わり」とはなりません。
今後も0.25%ずつ上がっていく可能性はありますし、次の会合、その次の会合でどうなるかは見ておく必要があります。
僕の場合、住宅ローンに加え、神奈川や千葉で複数のアパートローンを抱えています。
金利は低いもので0.75%。（自宅の住宅ローンです）
アパートローンでは1.75%から、高いものでは、3.85%、3.95%のものがあります。
この状態で、ほっとけばただ焼かれる人になると思います。
「金利が上がったらしんどい」と言っていても仕方ないので、自分が取れる選択肢を可能な限り考えて、手を打ちたいと思います。
本記事のテーマ
金利上昇局面で、不動産投資ローンをどう見直すか。
借換、繰り上げ返済、売却を、実際の数字で比較しながら整理します。
読者へのメッセージ
金利が上がるから、すぐ売る。
金利が上がるから、すぐ繰り上げ返済する。
金利が下がるから、すぐ借換する。
比較検討せずに、飛びつくのは安易だと思います。
まずは、借換できるのか、査定するといくらなのか、繰り上げ返済した場合に、どのくらいキャッシュフローが改善するのか。
情報を集めて、数字を並べて、そのうえで判断する。
僕は今回、3棟まとめて借換を検討し、最終的には「借換＋一部返済」で持ち続ける判断に寄せました。
金利上昇キッツー！
4月28日は据え置き。ただし、0.25%金利上昇時の影響は必ず見ておく
2026年4月28日の日銀会合では、政策金利は据え置きでした。
ただし、今後も据え置きが続く前提で考えるのは少し危ないと思っています。
不動産投資ローンは残債が大きいので、0.25%の上昇でも月の負担はそれなりに変わります。
計算式はシンプルです。
残債 × 金利上昇幅 ÷ 12
たとえば残債3,000万円で金利が0.25%上がると、年間7.5万円、月にすると約6,250円の負担増です。
1棟だけなら、まだ見られる金額かもしれません。
ただ、残債が2億円あると、0.25%で年間50万円、月約4.2万円の負担増になります。
0.5%なら月約8.3万円、1.0%なら月約16.7万円です。
このあたりまで来ると、「まだ払えるから大丈夫」で止めるのは少し安易で、払えるかどうかだけではなく、次の修繕、次の投資、家計への余力がどのくらい削られるかを確認しておくべきですね。
金利上昇時、まずやるのは、借換・査定・返済の情報収集
金利上昇が気になったとき、いきなり「売るべきか」「返すべきか」と考えると判断がブレます。
そもそも借換できるのか。
売ったらいくらになるのか。
一部返済したら、どれくらい月の返済が減るのか。
ここが見えていないと、選択肢を比較できません。
僕が先にやったのは、判断ではなく情報収集です。
- 借換の仮審査を出してみる
- 現在のローン条件で、他行がどう見るか確認する
- 売却査定を取って、今売った場合の価格感を見る
- 一部返済した場合の手元資金と月返済の変化を計算する
- 金利が0.25%、0.5%、1.0%上がった場合の負担増を出す
この段階では、まだ借換すると決めなくていいです。
査定を取ったからといって、売る必要もありません。
大事なのは、自分の物件が外からどう見られるかを確認することです。
銀行から見て借換対象になるのか。不動産会社から見ていくらで売れそうなのか。自分の中の評価と外部評価がズレていないか。
この確認をしないまま、頭の中だけで悩んでもあまり前に進みません。
今回の中心は、3棟まとめての借換検討
今回、僕が中心に考えたのは、1棟だけの借換ではありません。
神奈川と千葉にある3棟をまとめて借換するケースです。
物件名や細かい所在地は出しませんが、
イメージとしては、すでに何年か運用していて家賃は入っているものの、
高金利で長めの融資を引いた 某地方銀行の金利が3.8〜4.0%近くまで上がっている物件です。
この3棟を借換すると、毎月のキャッシュフローはおおよそ21万〜22万円ほど改善する見込みでした。
年間にすると、約250万〜265万円です。
一方で、借換には持ち出しもあります。
僕のケースでは、借換先の不足額に対する一部返済や諸費用を含めると、ざっくり3,800万円台の資金が必要になる計算でした。
ここで見るべきなのは、「金利が下がるから借換する」ではありません。
3,800万円台を使って、年間250万〜265万円のキャッシュフロー改善を取りにいく判断としてどうか。
これが重要です。
借換先の融資可能額は満額とは限らない。
そのため、一部返済のハイブリッドです。
金利上昇対策の借換は、「改善利回り」で確認
仮に持ち出しを3,850万円、年間のキャッシュフロー改善を260万円とすると、単純計算では改善利回りは約6.7%です。
260万円 ÷ 3,850万円 = 約6.7%
この数字は、僕の中ではかなり判断材料になりました。
「返済しない方がいい、借換しないほうがいい、運用した方がいい」と色々なところで目にしますが、よく言われましたが、それは、低金利のローンの話であり、今後4%以上を見据える高金利ローンの対策は自分で考える必要があります。
3,850万の投資で、260万/年を株で得ようと思ったら税引前で8.5%・税引後6.7%の利回りを探さなくてはなりません。
S&P500や高配当ETFに入れる選択肢もありますし、次の物件の頭金にする考え方もありましたが、この6.7%の確定利回りを取ることは、新しくリスクを取りにいくというより、すでに持っているローンの条件を整えて、毎月のキャッシュフローを戻す選択肢です。
自分のコントロール下でほぼ確実に、月21万〜22万円の改善ができると、固定資産税、修繕、空室、家計への余力がかなり変わります。
僕は、これを株やその他の投資と比較し、年6%台の改善として見られるなら、借換＋一部返済は十分検討に値すると判断しました。
| 項目 | 概算 |
|---|---|
| 対象 | 神奈川・千葉の3棟 |
| 現在金利 | 3.8〜4.0%前後 |
| 必要資金 | 約3,800万円台 |
| 月CF改善 | 約21万〜22万円 |
| 年CF改善 | 約250万〜265万円 |
| 改善利回り | 約6.7% |
もちろん、これはあくまで僕のケースです。
借換後の金利、返済期間、持ち出し、諸費用、手元資金によって判断は変わります。
ただ、「金利が下がるかどうか」だけで見るより、持ち出しに対して年間いくら改善するのかで見た方が、かなり判断しやすくなります。
繰り上げ返済は、確定利回りに近いものとして見る
繰り上げ返済については、意見が分かれると思います。
不動産投資では、手元資金を残すことも大事です。現金があれば修繕にも対応できますし、次の物件にも動けます。株式投資に回す選択肢もあります。
一方で、金利3.8%、3.9%台のローンを返すということは、その金利負担を確実に減らすということでもあります。
これは見方を変えると、かなり確定利回りに近いです。
株式投資のように値動きはありません。
ローンを返した分、金利負担と返済負担が減る。
この読みやすさはあります。
もちろん、返しすぎると手元資金が薄くなります。
不動産投資で手元資金が薄いのは、かなり怖いです。給湯器、外壁、屋根、空室、原状回復、固定資産税。こういう支出は、こちらのタイミングに関係なく出てきます。
なので僕は、全額返済ではなく、一部返済を借換と組み合わせる方向で考えました。
現金をすべて防御に回すのではなく、ローン条件を整えるために必要な分だけ使っていく、そんな戦略です。
金利上昇がしんどければ、売却もチェック、急いで手放して赤字でも手放すべき？
借換や繰り上げ返済だけでなく、売却も確認しました。
金利が上がるなら、物件を売ってローンを減らす選択肢もあります。
ただ、実際に査定を取ってみると、期待していたほどの金額ではありませんでした。
今すぐ売ればすっきりするかもしれませんが、赤字で売却してまで急ぐ必要があるかというと、そこはかなり微妙でした。
・家賃は入っている。
・修繕もできている。
・返済も回っている。
この状態で、査定額が弱い物件を急いで売ると、ただ損失を確定させるだけになる可能性があります。
もちろん、含み益がある物件なら売却も十分ありです。
築年数、修繕状況、エリア、今後の家賃下落リスクを見て、早めに入れ替えた方がいい物件もあります。
でも、僕のケースでは、赤字で売却を急ぐより、借換と一部返済でキャッシュフローを整えて持ち続ける方が合理的だと判断しました。
売却は、逃げ道として持っておく。
ただし、査定額と残債、税金、手残りを見てから判断する。
ここを飛ばすと、金利上昇が怖いという理由だけで、悪いタイミングで手放すことになります。
結局、僕は3棟を借換＋一部返済で持ち続ける判断にした
今回の判断を整理すると、こうです。
- 3棟まとめて借換すると、月21万〜22万円ほどCFが改善する見込み
- 持ち出しは約3,800万円台
- 年換算の改善額は約250万〜265万円
- 改善利回りは約6.7%
- 売却査定は期待ほどではなく、急いで売る理由は弱い
- 家賃は入っており、修繕も回っているため、持ち続ける余地はある
この条件なら、僕は「借換＋一部返済」でローン条件を整え、当面は持ち続ける方が良いと判断しました。
もちろん、これは全員に当てはまる話ではありません。
手元資金が少ない人が、無理に一部返済をすると危ないです。
逆に、売却益がしっかり出る物件なら、売って資産を入れ替える方が良いケースもあります。
借換しても金利差が小さく、諸費用を回収できないなら、動かない方がいい場合もあります。
大事なのは、借換、繰り上げ返済、売却をそれぞれ単独で見るのではなく、同じ土俵で比較することです。
判断の順番は、情報収集 → 数値比較 → 実行
今回の流れをまとめると、判断の順番はこの形が良いと思っています。
| 順番 | やること | 見るポイント |
|---|---|---|
| 1 | 情報収集 | 借換できるか、査定はいくらか、仮審査でどう見られるか |
| 2 | 借換検討 | 金利差、諸費用、月CF改善額、回収期間 |
| 3 | 繰り上げ返済検討 | 返済による確定的な改善額、手元資金の残り |
| 4 | 売却検討 | 査定額、残債、税金、手残り |
| 5 | 実行 | 借換、一部返済、保有継続、売却の組み合わせ |
最初から正解を出そうとしない方がいいです。
まず、材料を集める。
借換できるのか。売れるのか。返せるのか。持ち続けられるのか。
このあたりを確認してから、ようやく比較できます。
頭の中だけで考えていると、どうしても怖い方に寄ります。
でも、仮審査や査定を取ると、良くも悪くも現実の数字が出ます。
思ったより売れないなら、急いで売らずに持つ判断ができます。
借換条件が思ったより良いなら、手元資金と相談しながら一部返済を組み合わせることもできます。
情報収集は、動くためだけではなく、動かない判断をするためにも必要です。
借換や売却は、追い込まれる前に見ておく
借換や売却は、追い込まれてから動くと十分な選択肢を比較検討でしている暇がありません。
まだ返済できるて、まだ持てる。まだ売らなくてもいい。
こんな段階で見ておく方がベターです。
相談や査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。
でも、自分の物件が、外からどう見られるのかは知っておいた方がいいです。
不動産投資は、出口戦略が重要です。
保有している間に、どういった選択肢が取れるのかを確認しておくことは当たり前の管理の一部です。
僕なら、耐用年数切れの築古を保有しているので、多少幅広に査定をしてもらえるところを選びます。
＼売却の選択肢を確認 ／
※投資判断、借換判断、売却判断は、物件の状況、収入、家族構成、税金、手元資金によって変わります。最終的には、金融機関、不動産会社、税理士などにも確認しながら進めてください。
まとめ｜結局僕は、借換 ＋ 一部返済で持ち続ける判断にしました
4月28日は政策金利が据え置かれました。
ただ、今後も0.25%ずつ上がる可能性はを見据えた方がいいと思います。
不動産投資ローンは残債が大きいので、金利上昇の影響が月のキャッシュフローに出やすいです。
今回、僕は神奈川と千葉の3棟について、借換、繰り上げ返済、売却を並べて見ました。
借換＋一部返済では、持ち出し約3,800万円台に対して、月21万〜22万円ほどのキャッシュフロー改善が見込めました。
年間では約250万〜265万円。改善利回りで見ると、約6%台後半です。
一方で、売却査定は期待ほどではなく、赤字で急いで売る判断にはなりませんでした。
家賃は入っていて、修繕もできている。
それなら、いったん借換と一部返済でローン条件を整えて、持ち続ける。
今回は、その判断です。
不動産投資は、感情で売るものでも、気合いで持ち続けるものでもないと思っています。
借換できるか。
返済すると利回りはどうか。
売ると手残りはいくらか。
持ち続けるなら、どこまで金利上昇に耐えられるか。
この順番で検討していくのがいいと思います。
