金利上昇局面で、高金利アパートローンは繰り上げ返済するべき？会社員大家が借換・売却まで含めて考えたこと

こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。

今回は、金利上昇局面でアパートローンの繰り上げ返済をするべきか、という話を書きます。

高金利のアパートローンを持っている人は、たぶん今かなり悩んでいると思います。

特に、静岡銀行やトラストのようなローンで、築古物件をフルローンに近い形で買ってきた人。

数年前は、3.2%とか3.3%くらいだった金利が、今は3.95%近くまで来ている。

次の利上げで、4%を超えるかもしれない。

これ、けっこう重いですよね。

毎月払えてはいるんです。

でも、じわじわ削られている感じがある。

そしてもっと嫌なのは、無策で持ち続けている感じなんですよね。

借換するべきか。

繰り上げ返済するべきか。

現金を残すべきか。

それとも売却するべきか。

このあたりを、かなり真面目に考えるタイミングに来ていると思っています。

本記事のテーマ

金利上昇局面で、高金利のアパートローンを抱えている会社員大家が、借換・繰り上げ返済・売却・現金維持をどう考えるかを整理します。

読者へのメッセージ

繰り上げ返済は、やれば正解という話ではありません。

借換も、できるなら絶対にやるべきという話でもありません。

現金を残すことにも価値があります。

売却も、逃げではなく選択肢です。

ただし、高金利ローンを何もせず抱え続けるのも、僕は違うと思っています。

この記事では、僕自身がどう考えたかを含めて、かなり現実寄りに整理します。

高金利アパートローンを抱えている人は、確実に悩んでいると思う

いま、高金利のアパートローンを抱えている人は、かなり悩んでいると思います。

特に築古物件をフルローンに近い形で買ってきた人です。

昔は、少し高い金利でも、融資期間が長く取れて、自己資金をあまり入れずに買えることに価値がありました。

築古物件を買ううえでは、そういうローンが入口になっていた人も多いと思います。

僕もその一人です。

でも、金利が上がってきました。

3.2%。
3.3%。

それが、今は3.95%近く。

次に上がれば4%台。

4%という数字だけを見ると、ギリギリ払えます。

でも、気持ちはかなり悪いです。

毎月返済しているのに、利息部分が大きい。

家賃が入っても、返済でかなり持っていかれる。

金利上昇のニュースを見るたびに、頭のどこかでローンのことを考えてしまう。

これ、じわじわ来ます。

急に破綻するような話ではありません。

でも、無策だと選択肢が細っていく感じがあります。

ここが嫌なんですよね。

築古物件は、買い手も借換先も限られる

築古物件の難しさは、ここです。

買ったときは、利回りが高く、キャッシュフローも出るように見えます。

ただ、築古物件は金融機関から見ると、必ずしも扱いやすい物件ではありません。

法定耐用年数を超えている。
融資期間が伸びにくい。
建物評価が出にくい。
修繕リスクもある。
エリアによっては、次の買い手も限られる。

つまり、買い手も借換先も少なくなりやすいです。

高金利ローンを借りて買った築古物件は、あとから低金利に借換しようとしても、簡単にはいかないことがあります。

残債が多い。

担保評価が足りない。

借換先の金融機関が見てくれない。

借換できても、満額ではなく一部繰り上げ返済が必要。

こういうことが起こります。

だからこそ、築古物件を持っている人は、早めに選択肢を見た方がいいと思っています。

借換できるか。
一部返済が必要か。
売却したらどうなるか。
現金を残した方がいいか。

ここを、感覚ではなく数字で見る必要があります。

高金利ローンを抱えている人が最初に見るべき数字はこちらにまとめています。

選択肢は、借換・繰り上げ返済・売却・現金維持

高金利ローンを抱えているとき、選択肢は大きく4つあります。

選択肢	狙い	注意点
借換	金利や返済期間を見直して、月返済を軽くする	築古物件では借換先が限られる。満額借換できず、一部返済が必要なこともある
繰り上げ返済	高金利ローンの残債を減らし、利息負担を下げる	手元現金が減る。修繕・空室・税金への耐性が落ちる可能性がある
売却	高金利ローンから離れ、資金を回収する	売却価格、税金、残債、次の資金使途をセットで見る必要がある
現金維持	修繕・空室・税金・次の投資に備える	高金利ローンの利息負担は続く

この4つを並べて考えます。

僕は、繰り上げ返済か現金維持か、という二択では見ていません。

借換できるなら借換を考える。

借換に一部返済が必要なら、現金をどれだけ使うか考える。

借換できないなら、繰り上げ返済か売却を考える。

売却しないなら、今の高金利を抱え続ける意味を考える。

こういう順番です。

早期返済できる現金があるなら、別の使い道もある

繰り上げ返済できる現金があるなら、そのお金には別の使い道もあります。

たとえば、株やETFで運用する。

新NISAや投資信託に回す。

新しい物件の購入資金にする。

修繕や空室に備えて、現金として残す。

つまり、繰り上げ返済は「お金を返すか返さないか」ではありません。

その現金を、どこに置くのが一番よいかという話です。

高金利ローンを返せば、利息削減はかなり確実です。

たとえば4%近いローンを返すなら、ざっくり言えば4%近い確定利回りを取りに行くような感覚があります。

もちろん、ローン返済は投資商品ではありません。

でも、支払うはずだった利息を減らせるという意味では、かなり確実性の高い改善です。

一方で、株やETFで運用すれば、4%以上のリターンを狙える可能性はあります。

新規物件を買えば、さらに大きく伸ばせる可能性もあります。

ただ、それらは不確実です。

株は下がることがあります。

新規物件は、良いものが買えるとは限りません。

融資も、今後も同じ条件で使えるとは限りません。

だから、現金の使い道はかなり悩みます。

返す、残す、投資、次を買う。

ここに正解はありません。

でも、今の金利が4%近いなら、繰り上げ返済で守りを固める選択肢はかなり現実的だと思っています。

不動産業者が「借換しない方がいい」と言う理由

不動産業者に相談すると、「借換しない方がいい」「繰り上げ返済しない方がいい」と言われることがあります。

これは、必ずしも変な話ではありません。

理由は大きく2つあると思っています。

• 既存銀行に対する不義理になる可能性がある
• 手元現金が減ると、不動産投資の選択肢が狭くなる

まず、銀行との関係です。

借りてすぐに借換する、短期間で全額返す、紹介された銀行をすぐ外す。

こういう動きは、金融機関との関係に影響する可能性があります。

不動産業者から見ると、銀行との関係はかなり大事です。

次の案件で使えなくなると困るからです。

だから「そのままにしておいた方がいい」という判断になることがあります。

もう一つは、手元現金です。

不動産投資では、現金があること自体に意味があります。

空室、修繕、税金、次の物件、突発対応。

現金があるから耐えられる場面はかなりあります。

なので、不動産業者が現金を残した方がいいと言うのは、かなり合理的です。

ここは僕も分かります。

かなり分かる。

でも、ここで終わらせたくないんです。

これは僕の事業です。

誰も責任を取ってはくれません。

銀行との関係も大事。

不動産業者との関係も大事。

手元現金も大事。

でも、最終的にこのローンを払い続けるのは自分です。

ここを忘れたくないと思っています。

僕は、借換＋早期返済で静岡銀行のローンを完済した

僕の場合は、かなり特殊なタイミングが重なりました。

引越し直後で、自宅売却にともなう売却益がありました。

つまり、いつもより現金が厚い状態でした。

この現金をどう使うか、かなり考えました。

株やETFに回す選択肢もありました。

新しい物件を買うための頭金にする選択肢もありました。

そのまま現金で持つ選択肢もありました。

でも、僕は借換と早期返済で、静岡銀行の高金利ローンを完済する判断をしました。

今後、静岡銀行のローンを使えなくなるリスクはあると思います。

銀行との関係という意味でも、完全にノーリスクではありません。

ただ、では今の状況で、また高金利ローンを使うか。

そう考えると、それはかなり先だと思いました。

今は、攻めを広げるより、守りを固める局面だと判断しました。

4%近いローンを減らす。
毎月の返済を軽くする。
金利上昇への耐性を上げる。

今後の空室や修繕に対して、心理的な余裕を作る。

僕は、ここを優先しました。

言い方を変えると、確定利回りを取りに行った感覚です。

株や新規物件のような上振れではなく、払わなくていい利息を減らす。

この守りを取りました。

この状況で、何を選ぶべきか

では、この状況で何を選ぶべきか。

これは、人によって違います。

ただ、僕ならこう考えます。

状況	優先しやすい選択肢
借換できて、月返済が大きく下がる	借換を検討する
借換に一部返済が必要だが、回収期間が短い	借換＋一部繰り上げ返済を検討する
借換できず、金利が4%近く重い	一部繰り上げ返済を検討する
売却価格が良く、残債との差もある	売却も検討する
現金が薄く、修繕や空室が不安	現金維持を優先する
新規購入で明確に良い物件がある	返済より新規購入も検討する
株やETFで長期運用したい	ローン金利と期待利回りを比較する

ここで大事なのは、単純に金利だけで見ないことです。

4%近いローンを返すのは、かなり意味があります。

でも、その結果、現金が薄くなって修繕や空室に耐えられないなら危ないです。

逆に、現金が厚く、しばらく新規購入予定もなく、高金利ローンが気持ち悪いなら、返済で守りを固めるのは十分ありです。

僕は後者でした。

偶然にも売却益があり、現金が厚くなっていた。

今すぐ同じ高金利ローンを使って買い増す局面でもない。

だとしたら、ローンを軽くして守りを固める。

この判断です。

借換相談は、答えをもらう場所ではなく選択肢を並べる場所

借換や繰り上げ返済を考えるとき、自分だけで悩んでもなかなか進みません。

特に築古物件は、借換先が限られます。

金融機関ごとに、見る物件、見るエリア、見る年数、見る担保が違います。

なので、まずは借換できる余地があるのかを確認した方がいいです。

ただし、相談先に答えを丸投げするのではなく、自分の判断材料を増やすために使います。

借換や早期返済、売却、これらを並べて比較するために使うイメージです。

＼ 借換メリットを先に整理したい人はこちら ／

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まとめ：僕は、今は守りを固める局面だと判断した

高金利のアパートローンを抱えている人は、かなり悩むと思います。

借換するべきか。
繰り上げ返済するべきか。
現金を残すべきか。
売却するべきか。
株やETFに回すべきか。
新規物件を買うべきか。

どれも選択肢です。

不動産業者が「借換しない方がいい」と言うのも、分かります。

銀行との関係もあります。

手元現金の重要性もあります。

その意見は、かなり合理的です。

でも、これは僕の事業です。

誰も責任を取ってはくれません。

僕の場合は、偶然にも自宅売却にともなう現金がありました。

その現金を、株やETF、新規物件に回す選択肢もありました。

でも、今の局面では、高金利ローンを軽くして守りを固める方を選びました。

今後、静岡銀行のローンを使いにくくなるリスクはあるかもしれません。

ただ、今の状況でまた高金利ローンを使うかといえば、それはかなり先です。

だとしたら、払わなくていい利息を減らす。

毎月の返済を軽くして、金利上昇への耐性を上げること。

僕は、ここを優先しました。

攻めるときもありますが、、でも、今は守りを固める。

僕の判断は、そういうものでした。

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投資は自己責任でお願いします

このブログは、僕自身の経験をもとに書いています。

借換、繰り上げ返済、売却の判断は、物件、残債、金利、融資条件、手元現金、税金、売却価格によって変わります。

不動産投資には、空室、修繕、金利上昇、売却価格の下落などのリスクがあります。

いつでも、誰にでも、同じ方法をすすめるものではありません。

最終的な判断は、自分の状況に照らして行ってください。