こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回は、不動産投資を始める前に読んでおきたい本について書きます。
不動産投資を始めるなら、まず本を10冊くらい読んだ方がいいと思っています。
いきなり資料請求や面談に進むのも悪くはありません。
ただ、何も知らない状態で不動産会社の話を聞くと、相手の言っていることが正しいのか、自分に合っているのか、判断できません。
かといって、本だけ読んでいても物件は買えません。
ここが難しいところです。
僕の考え方は、かなりシンプルです。
本で最低限の言葉を覚える。
そのあと、人と話して現実の物件と融資を知る。
この順番がいいと思っています。
本を読む目的は、読んだだけで不動産投資を始めることではありません。
不動産会社の人と話したときに、最低限ついていけるようにすること。
利回り、融資、空室、修繕、税金、出口戦略。
このへんの言葉に少しでも慣れておくこと。
そのために本を読みます。
本記事のテーマ
会社員が不動産投資を始める前に、情報収集フェーズで読んでおきたい本を10冊紹介します。
読者へのメッセージ
不動産投資の本は、1冊だけ読んで「これが正解だ」と思わない方がいいです。
区分マンション推しの本もあります。
一棟アパート推しの本もあります。
築古戸建て、地方高利回り、RC一棟、節税、融資、出口戦略。
それぞれ見ている世界が違います。
なので、最初は好き嫌いしすぎず、いろいろ読んだ方がいいです。
そのうえで、「自分はこの考え方に近いな」「これはちょっと違うな」と分けていく。
この作業が、けっこう大事です。
不動産投資の本は、買う前に10冊くらい読んだ方がいい
不動産投資は、金額が大きいです。
数万円の買い物ではありません。
数百万円、数千万円、場合によっては1億円を超える物件を、融資を使って買う世界です。
なので、いきなり買うのは普通に怖いです。
というか、怖いくらいでちょうどいいと思っています。
ただ、怖いからといって何もしないと、いつまでも分かりません。
最初にできることは、本を読むことです。
本なら、1冊1,500円〜2,000円くらいです。
10冊読んでも、2万円前後です。
不動産投資で動く金額を考えると、かなり安い勉強代です。
ここをケチる理由は、あまりないと思っています。
本を読む目的は、物件を買うことではない
勘違いしやすいのですが、本を読んだからといって、すぐ物件を買えるようになるわけではありません。
本は、あくまで入口です。
本だけでは、今の自分の年収や自己資金で、どんな融資が出るのかは分かりません。
どの金融機関が見てくれるのかも分かりません。
いま市場に出ている物件が、自分に合うのかも分かりません。
でも、本を読んでおくと、不動産会社の人と話したときに、話の意味が少し分かるようになります。
- 表面利回りと実質利回りの違い
- 融資期間と金利の関係
- 減価償却の考え方
- 空室や修繕をどう見るか
- 売却まで含めた出口戦略
- 毎月のキャッシュフローを見る意味
こういう言葉に慣れているかどうかで、面談の吸収率がかなり変わります。
本を読む目的は、物件を買うことではありません。
不動産投資の会話に参加できる状態になることです。
不動産投資のおすすめ本10冊
ここから、僕が初心者におすすめしやすい本を10冊紹介します。
全部を完璧に読む必要はありません。
最初は、ざっと読んで「不動産投資にはこういう論点があるのか」と分かれば十分です。
それぞれ役割が違うので、ランキングというより、読む目的ごとに分けて紹介します。
| 分類 | 読む目的 | 本の例 |
|---|---|---|
| 入門 | 全体像をつかむ | 世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生 |
| Q&A | 疑問を広く拾う | 不動産投資 最強の教科書 |
| 初心者実務 | 1年目の不安を整理する | 不動産投資1年目の教科書 |
| 一棟アパート | 一棟投資の考え方を知る | まずはアパート一棟、買いなさい！ |
| 収支計算 | 数字で判断する | Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて |
| 税金 | 手残りと税務を見る | 不動産投資のお金の残し方 裏教科書 |
| 出口戦略 | 売却まで考える | 不動産投資は出口戦略が9割 |
| マインド | 資産と負債の考え方を知る | 金持ち父さん 貧乏父さん |
| 図解 | しくみをざっくり理解する | ビジネス図解 不動産投資のしくみがわかる本 |
| 戸建て | 小さめの投資も知る | 100万円戸建て系の本 |
1. 世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生
最初の1冊として読みやすいのが、『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』です。
タイトル通り、初心者向けです。
不動産投資の全体像、物件の見方、契約前の流れ、購入後の空室対策など、かなり広く扱っています。
最初は、細かい部分を完璧に理解しようとしなくていいです。
不動産投資には、こういう流れがあるのか。
物件を買う前にも、買った後にも、見るべきことがあるのか。
まずはそれが分かれば十分です。
初心者がいきなり癖の強い本を読むより、こういう入門書で一度全体をなぞる方がいいと思います。
2. 不動産投資 最強の教科書
『不動産投資 最強の教科書』は、Q&A形式で幅広く読める本です。
不動産投資を始める前に出てくる疑問を、かなり広く拾っています。
初心者の頃って、何が分からないのかも分からないんですよね。
利回り、融資、物件選び、管理、空室、満室経営。
聞いたことはあるけれど、どうつながっているのか分からない。
そういう状態で読むと、「あ、この辺も考えないといけないのか」と分かります。
1冊目でざっくり全体像をつかんだあと、2冊目〜3冊目くらいで読むとよいと思います。
3. 不動産投資1年目の教科書
初心者向けの不安を整理するなら、『不動産投資1年目の教科書』のような本もよいです。
不動産投資は、始める前の不安がかなり多いです。
・本当に買って大丈夫なのか。
・空室が出たらどうするのか。
・融資はどうなるのか。
・管理会社とは何をするのか。
こういう初期の不安を整理する本は、読んでおいて損はないです。
特に、不動産投資の本を読んでもまだ怖い人は、初心者向けの本を複数読むといいです。
同じようなことが何度も出てきます。
そこが大事なところです。
4. まずはアパート一棟、買いなさい！
一棟アパートの考え方を知るなら、『まずはアパート一棟、買いなさい！』も読んでおきたい本です。
タイトルはかなり強烈ですよね、「買いなさい！」ですからね。
ただ、この本を読んで、すぐにアパートを買う必要はありません。
一棟アパート投資の考え方、家賃収入の作り方、物件運営のイメージを知るために読む本です。
区分マンションとは違い、一棟アパートは複数部屋をまとめて持つことになります。
空室が出ても家賃がゼロにならない一方で、建物全体の修繕や管理も見ないといけません。
僕自身も、一棟アパートの考え方はかなりしっくりきています。
ただし、今の金利や融資環境では、昔の本をそのまま真似するのではなく、現在の条件に置き換えて読む必要があります。
書かれた時期によって、不動産投資の手法や銀行の融資具合、勝ちパターンが異なります。
必ず、いつ書かれた本かを確認した上で、現在へどこを活かせるかを意識し、Updateしながら読むと良いでしょう。
5. Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて
数字で判断したい人におすすめなのが、『Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて』です。
これは、少し実務寄りです。
不動産投資は、雰囲気で買うと危ないですよね。
利回りが高い、家賃収入がある、節税になる。
こういう言葉だけで判断すると、あとで数字が合わないことがあります。
大事なのは、購入価格、家賃、空室、修繕、金利、返済期間、税金、売却まで含めて見ることです。
この本は、Excelで収益計算を理解するための本なので、数字に強くなりたい人に向いています。
最初の1冊では少し重いかもしれません。
でも、物件資料を見始める前には、こういう数字の本を1冊読んでおくとかなり違います。
（リンクは2冊セット。この2冊あれば、数値系はいらないです。）
6. 不動産投資のお金の残し方 裏教科書
不動産投資で税金や手残りを考えるなら、『不動産投資のお金の残し方 裏教科書』のような本も読んでおきたいです。
不動産投資は、家賃が入って終わりではありません。
・ローン返済があります。
・固定資産税があります。
・所得税があります。
・修繕費があります。
・そして、減価償却もあります。
このあたりを見ないまま「家賃収入があるから儲かる」と考えると、かなり危ういと思います。
特に会社員で不動産投資をする場合、給与所得と不動産所得がどう関係するのか、税金にどう影響するのかは知っておいた方がいいです。
ただし、税金だけを目的に不動産を買うのは、僕はあまりおすすめしません。
税金は大事ですが、物件そのものの収支や出口の方がもっと大事です。
7. 不動産投資は出口戦略が9割
不動産投資は、買う前に売ることも考えた方がいいです。
これ、最初はあまりピンときません。
買う前から売る話をするのか、という感じです。
でも、不動産投資では出口戦略がかなり大事です。
売れる物件なのか。
次の買い手が融資を受けられる物件なのか。
土地値が残るのか。
築年数が進んだときにどう評価されるのか。
ここを考えないと、買った後に身動きが取りにくくなります。
『不動産投資は出口戦略が9割』は、買う前に出口を見る感覚を持つための本として読めます。
不動産投資は、買えるかどうかだけではなく、持ち続けられるか、売れるかまで見た方がいいです。
ここは、今の金利上昇局面では特に大事だと思っています。
8. 金持ち父さん 貧乏父さん
不動産投資の実務本ではありませんが、『金持ち父さん 貧乏父さん』も一度は読んでおいていいと思います。
有名すぎる本です。
資産からお金が入るという考え方、給与だけに依存しない考え方を知るには、分かりやすいです。
ただし、この本だけ読んで不動産を買うのは危ないです。
気持ちはかなり上がります。
でも、物件の見方、融資、税金、修繕、空室、出口戦略までは別で勉強する必要があります。
僕の中では、これは実務本ではなく、資産形成の考え方を変える本です。
読む順番としては、最初に読んでもいいですが、その後に必ず不動産投資の実務本を読むのがいいと思います。
9. ビジネス図解 不動産投資のしくみがわかる本
文字だけの本が苦手な人は、図解系の本も1冊あるといいです。
不動産投資は、登場人物が多いです。
売主、買主、不動産会社、金融機関、管理会社、入居者、税理士、司法書士、保険会社。
さらに、物件、融資、管理、修繕、税金、売却が絡んできます。
言葉だけで理解しようとすると、けっこうしんどいです。
なので、図解で全体像を見る本を1冊読むのはありです。
細かいノウハウを得るというより、「不動産投資はこういう仕組みで回るのか」を掴むために使います。
特に、最初の段階では、図で見た方が理解しやすいことがあります。
10. 100万円戸建て系の本
最後に、築古戸建てや小さめの不動産投資に関する本も1冊読んでおくといいです。
たとえば、『無敵の副業!!「100万円戸建て」からはじめる不動産投資入門』のような本です。
僕自身は、一棟アパートを中心に考えてきましたが、不動産投資にはいろいろな入口があります。
いきなり大きな融資を引いて一棟アパートを買うだけが不動産投資ではありません。
小さな戸建てを買って、修繕して、貸す。
こういう世界もあります。
ただし、戸建て系は手間もあります。
DIY、修繕、客付け、地域性、出口。
このあたりを見ないと、安く買ったつもりが普通に大変だった、となることもあります。
なので、戸建て系の本は、「こういう戦略もあるのか」と知るために読むのがいいと思います。
本は、違う立場のものを混ぜて読む
不動産投資の本を読むときに大事なのは、同じ系統の本だけを読まないことです。
区分マンションの本だけ読む。
築古戸建ての本だけ読む。
一棟アパートの本だけ読む。
これだと、どうしても見方が偏ります。
最初は、少し混ぜた方がいいです。
- 入門書
- 一棟アパート本
- 区分マンション本
- 戸建て本
- 融資本
- 税金本
- 出口戦略の本
- 失敗談やリスク寄りの本
いろいろ読むと、「この人の言っていることと、あの人の言っていることが違うな」と感じます。
それでいいと思うんですよね。
不動産投資は、物件種別、エリア、融資、年収、自己資金、リスク許容度によって正解が変わります。
むしろ、全員が同じ答えになる方がおかしいです。
大事なのは、いろいろな意見を見たうえで、自分はどの戦略に近いのかを考えることです。
本を読んだら、次は人と話した方がいい
本を何冊か読んだら、次は実際に人と話した方がいいです。
本だけだと、自分の年収や自己資金でどんな物件が見えるのかまでは分かりません。
どの金融機関が見てくれるのかも分かりません。
いま出ている物件が、自分に合うのかも分かりません。
だから、本で言葉を覚えたら、セミナーや個別相談で現実の話を聞く。
この順番がいいと思っています。
資料請求や初回相談の使い方はこちらの記事にまとめています。
不動産投資を始める流れ全体はこちらです。
僕の不動産投資と資産形成の全体像はこちらにまとめています。
まとめ：本は、不動産投資で自分の身を守るための最低限の防具です
不動産投資を始める前に、本は読んだ方がいいです。
できれば10冊くらい。
少なくとも、入門書、収支計算、融資、税金、出口戦略、失敗談のように、違う角度の本を混ぜて読んだ方がいいと思っています。
本を読んだからといって、すぐ買えるわけではありません。
でも、本を読んでいないと、不動産会社の話を聞いたときに、判断材料が少なすぎます。
資料請求したら、何を聞けばいいのか。
面談で出された物件のどこを見ればいいのか。
金利や返済期間をどう見ればいいのか。
こういうところで、少しずつ差が出ます。
口酸っぱく言いますが、不動産投資は、いきなり買いに行って買えるものではありません。
まず本を読む、YouTubeを見る。
セミナーや面談で人と話す。
物件を見て、数字を見る。
そのうえで、自分の戦略を決める。
本は、その最初の防具みたいなものです。
変な話に流されないために読む。
僕は、そういう位置づけで考えています。
投資は自己責任でお願いします
このブログは、僕自身の経験をもとに書いています。
紹介している本も、読めば必ず不動産投資で成功するというものではありません。
不動産投資には、空室、修繕、金利上昇、売却価格の下落などのリスクがあります。
