こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回は、不動産投資1棟目をどうやって探したかを書きます。
1棟目って、心理的ハードルが高いですよね。
・何が良い物件なのか分からない。
・利回りを見ればいいのか。
・土地値を見ればいいのか。
・融資がつけばいいのか。
・そもそも、自分が買っていいのか。
このへんが、まあ想像がつかないんですよね。
僕も最初から「これが良い物件だ」と判断できたわけではありません。
むしろ、最初に見た物件は買えませんでした。
2件目も見逃しで、買いませんでした。
でも、この2つを見たことで、自分の中に基準ができました。
その後に実際に購入した1棟目は、利回りと土地値のバランスが良い築古アパートでした。
振り返ると、1棟目を買えた理由は、いきなり正解を引いたからではありません。
先に良い物件を見て、買えなくて、悔しくて、比較する基準ができたからです。
本記事のテーマ
会社員だった僕が、不動産投資1棟目をどう探し、どう比較し、最初のアパート購入まで進んだかを実例ベースでまとめます。
読者へのメッセージ
1棟目は、いきなり買えなくてもいいと思っています。
むしろ、買えなかった物件から学ぶことがあります。
実際に見に行く。
数字を見る。
土地を見る。
周辺を見る。
買える人がどう動くかを見る。
この積み重ねで、自分の基準ができます。
僕の1棟目も、まさにそうでした。
1棟目は、買った物件だけじゃなく、買えなかった物件もかなり大事です。
不動産投資1棟目は、同期経由で業者を紹介してもらった
僕の1棟目は、完全にネットで見つけた物件ではありません。
最初はネットでも探していました。
楽待や健美家のようなサイトを見て、気になる物件をチェックしていました。
ただ、実際に買った1棟目は、会社の同期に紹介してもらった業者さん経由です。
その同期は、すでに複数棟のアパートを保有していました。
つまり、業者さんから見ると「買える人」だったわけです。
その会社の同期からの紹介だったので、僕も最初から少しだけ信用を借りることができました。
これは大きかったと思います。
初心者に、いきなり良い物件情報がどんどん来ることはあまりありません。
良い物件は、買える人に先に回ります。
これは冷たい話ではなく、普通の需給です。
買える人、判断が早い人、融資の目線が合っている人、過去に取引がある人。
そういう人に話が行きやすい。
僕の場合は、同期の紹介があったことで、その入口に入れたのだと思います。
最初に見た物件｜土地694㎡、売値より積算が高い神奈川の築古アパート
最初に見に行った物件は、神奈川県内の築古アパートでした。
アパート名は伏せますが、今振り返るとかなり良い物件でした。
ざっくりした数字はこんな感じです。
＊一部伏せています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県内 |
| 構造 | 木造スレート葺2階建 |
| 築年 | 昭和63年 |
| 土地面積 | 約694㎡ |
| 延床面積 | 約298㎡ |
| 戸数 | 2DK×8戸 |
| 価格 | 5,200万円 |
| 年間賃料 | 462万円 |
| 表面利回り | 約8.88% |
| 積算価格 | 約5,413万円 |
| 実勢価格目線 | 約6,766万円 |
| 実勢価格 / 価格 | 約130% |
土地が約694㎡あります。
広いですよね。
価格は5,200万円。
それに対して、積算価格は約5,413万円。
さらに、実勢価格目線では約6,766万円。
実勢価格は、（路線価×土地㎡÷0.8）で計算しています。
当時の自分は、今ほど積算や土地値の見方が分かっていませんでした。
でも、今振り返ると、これはかなり良い物件です。
表面利回りだけを見ると8.88%なので、ものすごく高利回りという感じではありません。
ただ、土地値がかなり厚い。
売値より積算が高く、実勢価格目線でも価格を大きく上回る。
こういう物件は、今見るとかなり魅力があります。
どこが魅力と感じたの？
・6,766万の実勢価格の物件を5200万で購入できる ＝ 評価目線で1,000万以上の余力と見られる可能性あり。
・ただし実際にその価格で売却できるわけではなく、下振れます。
・余力がある＝次の融資が有利になる。売却時に次の投資家も同じようにみることが想定でき売りやすい。
・すなわち、安く買える可能性がある。
・土地が広い = 活用方法がたくさんある。分割して戸建て用地として売却したり、将来建て替えたり。
でも、決断できなかった
この物件、僕は決断できませんでした。
初心者だったので、土地が広いことの価値も、積算が価格を上回ることの意味も、今ほど分かっていませんでした。
良さそうだな、とは思いました。
でも、買付を出すところまでは行けませんでした。
すると、同期がそのまま買付を出しました。
ただ、これも買えませんでした。
いわゆる瞬間蒸発物件だったようです。
良い物件は、迷っている間になくなります。
これは、このときかなり実感しました。
今なら「これ、かなり良くない？」と思います。当時は判断できなかった。これが1棟目のリアルです。
2件目に見た物件｜横浜の土地値が高いアパート。ただし現地で圧倒された
次に見に行ったのは、横浜市内の築古アパートです。
こちらもアパート名は伏せます。
数字だけ見ると、こちらもかなり面白い物件でした。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 横浜市内 |
| 構造 | 軽量鉄骨スレート葺2階建 |
| 築年 | 昭和63年 |
| 土地面積 | 約180㎡ |
| 延床面積 | 約120㎡ |
| 戸数 | 2DK×4戸 |
| 価格 | 2,700万円 |
| 年間賃料 | 248万円 |
| 表面利回り | 約9.10% |
| 積算価格 | 約2,522万円 |
| 実勢価格目線 | 約3,153万円 |
| 実勢価格 / 価格 | 約116% |
価格は2,700万円。
年間賃料は248万円。
表面利回りは約9.10%。
実勢価格目線では、価格に対して約116%。
数字だけ見ると、こちらも土地値があり、悪くない物件です。
ただ、現地を見に行ったことで印象が変わりました。
目の前に、かなり大きな共同墓地がありました。
資料で見ているのと、実際に現地で見るのは違います。
地図上では分かっていても、現地での迫力があります。
さらに、土地の一部に擁壁があり、使いにくい土地もありました。
土地面積だけを見ると良さそうでも、全部がきれいに使える土地とは限りません。
ここは、現地に行かないと分かりませんでした。
この物件も、土地値という意味ではかなり良かったです。
でも、僕は購入まで進みませんでした。
何が不安に感じたの？
・積算、利回りはOK
・見学に行って、きれいに修繕されているが、物件の第一印象良い印象を感じなかった。
・神奈川の横浜にあるあるの高台の擁壁物件。目の前は広大な根岸墓地
・前の所有者は投資家。なぜ売るのか？こんなきれいにした物件なのにと勘繰った結果、決断できなかった。
買えなかった2物件が、僕の基準になった
1件目も、2件目も買いませんでした。
もちろんここに至る前に、たくさんの資料請求をしています。
ただ、この2つを見たことは、かなり大きかったです。
なぜなら、自分の中に基準ができたからです。
1件目は、土地が広く、積算も実勢価格目線も売値を上回る物件。
2件目は、価格が小さく、土地値もあるが、現地を見ると癖がある物件。
この2つを見たことで、次に物件を紹介されたときに、前より良いのか、同じくらいなのか、弱いのかを比較できるようになりました。
これが大事でした。
不動産投資って、最初は絶対評価ができません。
この物件は良いのか。
この価格は安いのか。
この利回りは妥当なのか。
土地値があると言っていいのか。
はっきり言うと1つだけ見てもよく分からないんです。
でも、実際に見た物件が増えると、相対評価ができます。
前の物件より土地値が弱い。
前の物件より利回りが良い。
前の物件より現地の癖が少ない。
前の物件より融資が見やすそう。
こうやって、だんだん判断できるようになります。
不動産投資の1棟目は、正解を探すより、比較できる基準を作る方が先かもしれません。
比較方法はこちらでまとめています。
実際に購入した1棟目｜利回りと土地値のバランスが良い築古アパート
実際に僕が購入した1棟目は、利回りと土地値のバランスが良い築古アパートでした。
こちらも物件名は伏せます。
数字はざっくりこんな感じです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県内 |
| 構造 | 木造スレート葺2階建 |
| 築年 | 昭和61年 |
| 土地面積 | 約213㎡ |
| 延床面積 | 約164㎡ |
| 戸数 | 3DK×4戸 |
| 価格 | 2,800万円 |
| 年間賃料 | 320万円 |
| 表面利回り | 約11.40% |
| 積算価格 | 約2,029万円 |
| 実勢価格目線 | 約2,536万円 |
| 実勢価格 / 価格 | 約90.6% |
| 初期費用目安 | 約224万円 |
価格は2,800万円。
年間賃料は320万円。
表面利回りは約11.40%。
最初に見た2物件と比べると、土地値の厚さだけでいえば負けます。
実勢価格目線も、価格に対して約90.6%。
1件目のように「売値より実勢価格がかなり高い」という感じではありません。
でも、利回りは11.40%ありました。
戸数は3DK×4戸。
ファミリータイプで、太陽光収入もありました。
土地値が抜群に厚いわけではない。
でも、利回りが高く、家賃収入がしっかり見込める。
このバランスが良かったんですよね。
この物件の決め手となった理由
・古いが小綺麗にしており、”暮らしを大事にする、人の生活感、コミュニティ感”があり、印象がよかった。
・利回りが高く、ファミリーかつ、2年前につけたばかりの太陽光、はっきり言って硬いと思った。
売主が売り急いでいたことも大きかった
この物件は、売主側に事情がありました。
自宅の建て替え資金を作るために、売却を急いでいたようです。
不動産は、売主の事情で価格が変わることがあります。
資産価値だけで機械的に価格が決まるわけではありません。
早く売りたい。
現金化したい。
相続で整理したい。
管理が面倒になった。
こういう事情があると、買い手にとってチャンスになることがあります。
僕の1棟目も、そういう意味ではタイミングが良かったです。
1棟目で見ていたのは、高利回りだけではない
1棟目を振り返ると、見ていたのは高利回りだけではありませんでした。
もちろん、表面利回り11.40%は魅力でした。
でも、それだけなら他にも高利回り物件はあります。
僕が見ていたのは、利回りと土地値のバランスです。
最初の物件ほど土地値が強いわけではない。
でも、2,800万円という価格帯で、3DK×4戸、年間賃料320万円。
さらに、太陽光収入もある。
高利回りだけに寄りすぎず、土地値も完全に捨てていない。
このくらいのバランスが、1棟目としてはちょうどよかったのだと思います。
もし、最初に見た2物件がなければ、この判断はできなかったかもしれません。
比較する対象があったから、買う判断ができた。
そこはかなり大きいです。
業者との関係性はかなり大事だった
1棟目を買ううえで、業者さんとの関係性はかなり大事でした。
不動産業者が不動産に詳しいのは当たり前です。
問題は、その人をどう味方につけるかです。
初心者のうちは、良い物件情報をいきなり優先的にもらえるわけではありません。
だからこそ、僕はちゃんと会話する時間を取りました。
どういう物件なら買いたいのか。
どのくらいの価格帯を見ているのか。
融資はどう考えているのか。
いつ動けるのか。
このあたりを、できるだけ具体的に伝えるようにしました。
「良い物件があったらください」だけだと、かなり印象が弱いです。
良い物件って何ですか？って話です。
価格帯。
エリア。
利回り。
土地値。
融資。
このあたりの目線を伝えないと、紹介する側も動きにくいです。
信頼できる業者担当が見つかったら、その人から買うくらいの意気込みで付き合っていました。
結果的に、いいパスをもらって、そのままゴールを決めた。
僕の1棟目は、そんな感じでした。
1棟目は、紹介と比較とタイミングで買えた
1棟目を買えた理由を一言でまとめると、紹介と比較とタイミングです。
- 同期に業者さんを紹介してもらった
- 最初に良い物件を見た
- 買えなかったことで、良い物件のスピード感を知った
- 2件目で、数字と現地のギャップを知った
- その2件を基準に、実際に買う物件を比較できた
- 売主の事情がある物件に出会えた
- 業者さんとの関係性を大事にした
こうして見ると、すごく再現性があるようで、全部が狙ってできたわけではありません。
運もあります。
紹介もあります。
タイミングもあります。
ただ、そのときに動ける状態でいたことは大きいです。
たくさんの資料を見たり、現地に行ってみたり、業者さんと会話し、自分で数字を比較する。
その積み重ねがあったから、1棟目を買う判断ができたのだと思います。
これから1棟目を探す人に伝えたいこと
これから1棟目を探す人に伝えたいのは、いきなり買えなくてもいいということです。
見に行った物件を買えなかった。
買付を出す前に売れてしまった。
現地を見たら思っていたのと違った。
こういうことは普通にあります。
でも、それで終わりではなく、むしろ、それが基準になります。
良い物件はどれくらい早くなくなるのか。
土地値がある物件はどう見えるのか。
現地を見ると何が分かるのか。
業者さんはどういう人に情報を出すのか。
こういうことは、実際に動かないと分かりません。
僕の1棟目も、最初から一直線ではありませんでした。
買えなかった物件や、買わなかった物件もありました。
そのあとに、実際に買う物件に出会いました。
1棟目は、そういうものなのかもしれません。
想像以上に動くことが大事。
これ以外にもたくさんチェックしているよ。
関連して読みたい記事
不動産投資を始める流れ全体はこちらにまとめています。
不動産投資の資料請求や相談の使い方はこちらです。
不動産投資カテゴリ全体のまとめはこちらです。
まとめ：1棟目は、買えなかった物件から始まった
僕の1棟目は、いきなり買えたわけではありません。
最初に見た物件は、土地が約694㎡あり、売値より積算が高い神奈川の築古アパートでした。
今振り返ると抜群に良い物件でしたが、当時の僕は決断できませんでした。
同期が買付を出しましたが、それも買えないほどの瞬間蒸発物件でした。
2件目に見た物件も、土地値はありました。
ただ、現地を見ると目の前の共同墓地や擁壁など、資料だけでは分からない迫力がありました。
この2つを見たことで、自分の中に基準ができました。
その後に購入した1棟目は、利回りと土地値のバランスが良い築古アパートでした。
1棟目は、物件だけでなく、紹介、業者さんとの関係性、比較、タイミングが重なって買えたものです。
不動産投資は、ネットで良い物件を見つけて、そのまま買うだけではありません。
人と会い、物件を見て、買えなかった経験も含めて、自分の基準を作っていく。
僕の1棟目は、そうやって始まりました。
この1棟目物件は、2,800万でフルローン購入。
6年保有し、3,200万で売却しました。
その間はずっと満室。成功した投資になりました。
投資は自己責任でお願いします
このブログは、僕自身の経験をもとに書いています。
同じような物件でも、市況、金利、融資条件、エリア、収入、資産状況によって結果は変わります。
不動産投資には空室、修繕、金利上昇、売却価格の下落などのリスクがあります。
いつでも、誰にでも、同じ方法をすすめるものではありません。
最終的な判断は、自分の状況に照らして行ってください。
