こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回は不動産投資ででてくる用語を解説します。
本記事のテーマ
積算評価について解説
読者へのメッセージ
私は現時点でアパート5棟+戸建て3棟を保有しているサラリーマン大家です。
そんな私が「積算評価」について解説します。
初心者にとって、わからない言葉を都度まとめていきたいと思います。
それではいってみましょう！
積算価格（せきさんかかく）とは
土地と建物のそれぞれ価格を計算し、積み上げた価格。
積算価格の意味
土地と建物のそれぞれ価格を計算し、積み上げた価格を意味します。
価格について少し解説すると、不動産の価値の考え方は、大きく2種類あります。
コストベース（原価）とバリューベース（時価）です。
・これくらいのコストがかかっているから○○円
・これくらいの時価評価だから○○円
という具合です。
積算価格は、コストベースの考え方の価値の価値の計算の仕方です。
逆に、時価ベースの考え方でいうと、収益還元価格がそれに当たります。
収益を元に、時価を算出し物件の価格を計算する方法です。
積算価格の読み方
「せきさんかかく」と読みます。
積算価格の実際の会話での使われ方
不動産業者「積算の出る物件を紹介します」
積算価格が出る物件 ＝ すなわち土地の値段が高い物件
土地の値段という観点からは「積算の出る物件（だから良い物件ですよ）」と言っている。
基本的に古い物件は建物の評価は見ないので土地だけのことを言っていると考えて良い。
不動産業者「積算評価で8割くらいですね」
積算評価が、売買価格に対して8割ほどであると言っている。
1,000万円に対して800万円の積算評価
積算がそのまま売買価格ではないので、売買される価格に直すと÷0.8 する。
実勢価格（市場で売買されている価格）では1,000万円と言える。すなわち売買価格と実勢価格が一緒なのでほぼ土地値の物件だ（だから良い物件ですよ）と言っている。）
積算価格の計算方法
積算価格 = 土地の価格 + 建物の価格
土地の価格｜路線価をベースに計算
土地の価格 ＝ 路線価 × 土地面積（㎡）
路線価とは、国税庁が決めた土地の評価です。2種類あり「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があります。
私は、国税庁のの路線数・評価倍率表を使用することが多いです。
<参考リンク>
路線価10万円で、300㎡の土地面積であれば、3,000万円の土地の積算評価と言うことになります。
積算価格は土地の形状によって変化する
土地の利用しやすさはその形状によって異なります。その考えは積算評価にも反映させる必要があります。
①角地
②旗竿地
③両面が道路に接している
角地であれば、利用価値が高いと考えられ、1割追加して評価します。
旗竿地であれば、土地の利用がしずらいため、3割程度低く評価されます。
土地の両面を道路に接している場合は高い方の道路の路線価を使用し、低い方の路線価を無視するのが一般的です。
建物の価格｜再調達価格で計算、耐用年数超えは0円評価
建物の価格：再調達価格 × 延べ床面積（㎡） × （残耐用年数 ÷ 耐用年数）
建物の価格は再調達価格を用いて計算します。
再調達価格とは、建物を今新たに建て直した場合のかかる価格のことで、単価は決められています。
| 構造 | 単価 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート（RC） | 20万円／㎡ |
| 重量鉄骨 | 18万円／㎡ |
| 軽量鉄骨 | 15万円／㎡ |
| 木造 | 15万円／㎡ |
（残耐用年数 ÷ 耐用年数）という計算をが含まれており、耐用年数を超えたら価格は0円になります。
築11年の240㎡の木造アパートだったらこのように算出します。
15万 × 240㎡ × （11年 / 22年）= 1,800万円
まとめ
いかがでしたか？
今回は”積算価格（せきさんかかく）”について解説しました。
それでは！
