マイソクの見方｜不動産投資で最初にチェックする販売図面のポイント

こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。

今回は、不動産投資で物件を見るときに必ず出てくる「マイソク」について書きます。

マイソクは、ざっくり言うと物件の販売図面です。価格、所在地、土地面積、建物面積、築年数、利回り、間取り、地図、取引条件などが1枚にまとまっている資料ですね。

不動産投資を始めたばかりの頃は、マイソクを見ても、どこから確認すればいいのか分かりにくいと思います。

僕も最初は、表面利回り、価格、駅からの距離のような分かりやすい情報ばかり見ていました。

本記事のテーマ

不動産投資でマイソクを見るときに、最初にチェックするポイントを実践目線で整理します。

読者へのメッセージ

マイソクだけで物件の良し悪しを決めるのは早いです。

ただ、マイソクをきちんと見ると、深掘りすべき物件なのか、いったん見送ってよい物件なのかの入口はかなり見えてきます。

価格、土地、建物、利回り、所在地、接道、備考欄を見て、気になるところをメモする。

そのあと、Googleマップ、路線価、ハザードマップ、現地確認につなげる。僕はこの順番で見ています。

マイソクとは？物件概要がまとまった販売図面のこと

マイソクとは、不動産会社が作成する物件の販売図面のことです。

売買物件や賃貸物件の概要が、1枚の紙やPDFにまとまっています。

街の不動産会社の店頭に、物件情報が貼られているのを見たことがあると思います。

あれの収益物件版のようなものです。不動産投資では、まずこのマイソクを見て、物件の概要をつかみます。

マイソクには、だいたい次のような情報が載っています。

• 物件名
• 所在地
• 価格
• 土地面積
• 建物面積
• 構造
• 築年月
• 戸数
• 間取り
• 年間賃料
• 表面利回り
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 接道
• 地図
• 取引態様
• 備考

もちろん、不動産会社によって載せ方は違います。

きれいなデザインのマイソクもありますし、かなり昔ながらの雰囲気のマイソクもあります。

ただ、レイアウトのきれいさは本質ではありません。

大事なのは、そこに書かれている情報をどう読むかです。特に不動産投資では、見た目が整っているかよりも、土地、建物、利回り、融資、出口の判断材料が拾えるかの方が大事です。

マイソクを見るときの大きな流れ

僕は、マイソクを見るときに、いきなり細かいところから見ません。まずは全体をざっくり見ます。

このエリアで、この築年数で、この価格で、この利回りなのか。

ここを見た時点で、なんとなく割高なのか、理由があって安いのか、土地値がありそうなのか、利回りだけで見せている物件なのかが少し見えてきます。

そのうえで、価格、所在地、土地、建物、用途地域、接道、備考欄を順番に確認します。

最初から全部を完璧に判断しようとすると疲れるので、まずは「気になる点を拾う」くらいで十分です。

見る順番	チェックすること	見る理由
1	価格・利回り	物件の入口として割高・割安感を見る
2	所在地	エリア、賃貸需要、嫌悪施設、災害リスクを見る
3	土地面積・地目・権利	土地値、積算、出口、融資を考える
4	建物・築年数・構造	修繕、耐用年数、融資期間を考える
5	戸数・間取り	入居者層、空室リスク、運営の手間を見る
6	用途地域・建ぺい率・容積率	土地の使い方、将来性、再建築性を見る
7	接道・備考	再建築、私道、告知事項、物件の癖を拾う

気になる物件があれば、そこから路線価、Googleマップ、ストリートビュー、ハザードマップ、レントロール、登記簿、現地確認に進みます。

マイソクはあくまで入口です。ただ、入口の時点でかなり拾える情報があります。

価格を見る｜物件価格だけでなく諸費用も見る

マイソクで最初に目が行くのは、まず価格ですよね。

3,000万円なのか、5,000万円なのか、1億円なのか。

ここで、自分が検討できる価格帯かどうかをざっくり見ます。

ただし、マイソクに書かれている価格は、基本的に物件本体の価格です。

実際に購入するときは、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、融資手数料、火災保険料、固定資産税などの精算金がかかります。

ざっくり見るなら、物件価格の8%前後を諸費用として見ておくことが多いです。

もちろん物件や融資条件によって変わりますが、最初の段階では「物件価格だけで買えるわけではない」と思っておいた方がいいです。

物件価格	諸費用8%の目安	合計資金の目安
3,000万円	約240万円	約3,240万円
5,000万円	約400万円	約5,400万円
1億円	約800万円	約1億800万円

さらに、今の融資環境では頭金が必要になることもあります。

だから、マイソクの価格を見るときは、価格だけでなく、自己資金がどれくらい必要になりそうかまで考えます。

価格が安く見えても、諸費用や修繕費を入れると意外と重いことがあります。

逆に、価格だけ見ると少し高く感じても、土地値や賃料、修繕履歴まで含めると悪くないこともあります。

利回りを見る｜表面利回りは自分で計算する

次に見るのが利回りです。

ただ、僕はマイソクに書かれている利回りをそのまま受け取らず、一度自分で計算するようにしています。

疑っているというより、確認するという感じです。

計算式はシンプルです。

年間賃料 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り

たとえば、年間賃料が300万円、物件価格が3,000万円なら、表面利回りは10%です。

ただし、ここで見るべきなのは利回りの数字そのものだけではありません。

その利回りが満室想定なのか、現在の実賃料ベースなのか、想定家賃が強すぎないか、一時的な収入が混ざっていないかを確認します。

• 満室想定の利回りなのか
• 現在の実賃料ベースなのか
• 想定家賃が強すぎないか
• 空室がある場合、募集家賃は現実的か
• 礼金や一時金を含めていないか
• 太陽光収入や自販機収入などが含まれているか

表面利回りは入口としては便利です。

ただ、管理費、修繕費、固定資産税、空室、ローン返済を入れると、手残りはかなり変わります。

僕は、利回りを「良い物件かどうかを決める数字」というより、「深掘りするかどうかを決める入口」として見ていますね。

所在地を見る｜地図、路線価、嫌悪施設、ハザードを見る

所在地はかなり大事です。マイソクに住所が載っていれば、まずGoogleマップで見ます。

駅からの距離、周辺施設、道路、坂、近隣の雰囲気をざっくり確認します。

そのあと、僕は国税庁の路線価、Googleストリートビュー、ハザードマップ、周辺の募集家賃などを見ます。マイソク上ではきれいに見える物件でも、地図を見ると印象が変わることがあります。

• 国税庁の路線価
• Googleマップ
• Googleストリートビュー
• ハザードマップ
• 周辺の募集家賃
• 嫌悪施設や気になる施設
• 駅・バス停・商業施設までの距離

線路沿い、大きな道路沿い、工場の近く、墓地の目の前、川沿い、崖や擁壁がある土地などは、マイソクだけでは見落としやすいです。

実際に僕も、資料上は悪くなかったのに、現地で見ると目の前の共同墓地や擁壁の迫力があり、見送る方向に傾いた物件がありました。数字だけでは分からない部分です。

所在地は、必ず地図とセットで見ます。住所があるなら地図で見る。

住所が途中までしか出ていないなら、仲介担当に確認する。

このひと手間で、具体的に見えてきます。

土地面積・地目・権利を見る｜土地値と融資に関わる

築古アパートを見るなら、土地面積はかなり重要です。

建物は古くなりますが、土地は残ります。

だから、土地の価値がどれくらいあるかは、最初の段階で見ます。

マイソクで土地面積を確認したら、路線価と掛け合わせて、ざっくり土地値を見ます。

もちろん、路線価だけで土地の価値が決まるわけではありません。

土地の形、接道、高低差、擁壁、用途地域、周辺相場によって変わります。

それでも、初期判断として土地値を見るには、路線価と土地面積の確認はかなり使いやすいです。

確認項目	見る内容
土地面積	何㎡あるか。土地値を見る入口
路線価	土地評価の目安
地目	宅地、畑、山林、雑種地など
権利	所有権か借地権か
境界	境界確定済みか、未確定か
接道	再建築や融資に影響する

地目は、土地の用途を表すものです。

収益物件では宅地が多いですが、地方や古い物件では、畑や山林などが絡むこともあります。

また、権利も大事です。

僕は、最初に買う収益物件であれば、基本的には所有権の方が分かりやすいと思っています。

借地権の物件は利回りが高く見えやすいですが、地代、更新、融資、出口が難しくなりやすいです。

借地権が全部ダメという話ではありません。

ただ、初心者が最初に買うには、少し難易度が上がると思っています。

そのため僕は所有権以外には手をつけません。

建物を見る｜構造・築年数・戸数・間取りを確認する

建物では、構造と築年数を必ず見ます。

構造によって、耐用年数、修繕、融資の見方が変わるからです。

• 木造
• 軽量鉄骨
• 重量鉄骨
• RC

どれが絶対に良いという話ではありません。

新築・築浅は修繕リスクが比較的読みやすい一方で、利回りは低くなりがちです。

築古は利回りが高くなりやすい一方で、修繕、融資、出口に注意が必要です。

僕は築古木造アパートを見ることが多いですが、高利回りであれば何でもよいとは思っていません。

高利回りには、高利回りの理由があります。

修繕が重いのか。
立地に癖があるのか。
空室が多いのか。
家賃設定が強すぎるのか。
融資がつきにくいのか。

こういうところを、マイソクから拾える範囲で見ます。

間取りも重要です。

ワンルーム中心なのか、1Kなのか、2DKや3DKのファミリータイプなのかによって、入居者層、退去頻度、原状回復費用、募集のしやすさが変わります。

部屋が小さいほど利回りは高く見えやすいですが、入退去が増えたり、入居者層が変わったりすることもあります。

ここも、自分の運営方針と合うかを見ます。

用途地域・建ぺい率・容積率を見る

用途地域、建ぺい率、容積率も確認します。少し固い言葉ですが、土地がどう使えるかに関わる情報です。

たとえば、市街化区域なのか、市街化調整区域なのか。これはかなり大きいです。市街化区域は、基本的に市街地として整備されるエリアです。一方で、市街化調整区域は、市街化を抑制するエリアです。

市街化調整区域でも収益物件はあります。ただ、融資や再建築の面で難しくなることがあります。初心者が最初に買うなら、僕は慎重に見た方がいいと思っています。

建ぺい率と容積率は、その土地にどれくらい建物を建てられるかの目安です。今の建物がどれくらい土地を使えているのか、将来建て替えや土地活用を考えたときに余地があるのかを見るために確認します。

もちろん、いきなり建て替えを前提に買うわけではありません。ただ、築古物件の場合は、出口として売却や建て替えの可能性を見ることがあります。その意味で、用途地域や建ぺい率・容積率は無視しない方がいいです。

接道・私道・再建築性を見る

マイソクで見落としたくないのが、接道です。

道路にどう接しているかですね。

これは、再建築性や融資に関わります。

特に築古物件では、今建物が建っているからといって、将来同じように建て替えられるとは限りません。

道路付けが悪い、接道義務を満たしていない、私道の持分が複雑、セットバックが必要といったケースがあります。

再建築不可や接道に癖がある物件は、利回りが高く見えやすいです。

ただ、出口がかなり難しくなることがあります。

売却時に買い手が限られたり、金融機関の評価が厳しくなったりするからです。

マイソクだけでは分からないことも多いので、気になったら仲介担当に確認します。

道路の種類、接道幅、私道負担、セットバックの有無は、かなり大事です。

備考欄を見る｜小さい文字ほど大事なことがある

マイソクでかなり大事なのが備考欄です。

ここは文字が小さいことが多いのですが、かなり大事なことが書いてあることがあります。

• 再建築不可
• 告知事項あり
• 私道負担あり
• 境界非明示
• 現況有姿
• 契約不適合責任免責
• サブリース契約あり
• 借地権
• 既存不適格
• 未登記部分あり

こういう言葉がある場合は、要注意で、必ず確認が必要です。

特に「現況有姿」や「契約不適合責任免責」は、築古物件ではよく見ます。

売主が引き渡し後の不具合にどこまで責任を持つのかに関わります。

安く買える可能性がある一方で、買った後の修繕リスクを自分で持つことになります。

備考欄は、最後に流し読みせず、気になった物件は深掘りします。

マイソクだけで判断しない

ここまでマイソクの見方を書いてきましたが、マイソクだけで物件の良し悪しを決めるのは早いです。

マイソクは入口です。気になる物件なら、追加で確認することがあります。

• レントロール
• 固定資産税評価額
• 登記簿謄本
• 修繕履歴
• 賃貸借契約の内容
• 管理状況
• 現地確認
• 周辺家賃相場
• 金融機関の融資目線

マイソクを見て「これは深掘りしたい」「これは見送る」と判断することはできます。

ただ、それだけで買う判断までするのは早いです。

僕は、マイソクを見て気になる物件があれば、物件比較シートに入れます。

価格、土地面積、利回り、路線価、備考を横並びで見て、前に見た物件と比べます。

物件比較シートの作り方はこちらにまとめています。

僕なら、マイソクを見てこう動く

僕なら、気になるマイソクをもらったら、まず価格と表面利回りを見ます。

そのあと、所在地をGoogleマップで確認し、路線価と土地面積でざっくり土地値を見ます。

次に、築年数、構造、戸数、間取り、用途地域、接道、備考欄を見ます。

ここまで見て、気になる点が少なければ、比較シートに入れて追加資料を依頼します。

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