こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回は、物件情報の比較方法をまとめます。
本記事のテーマ
私が実際にやっている物件情報の比較方法（どうやったら良い物件と判断できるか）を解説します。
読者へのメッセージ
物件購入時の情報収集大事ですよね。
今回は、私が物件情報を得た時必ず記入するシートをもとに物件情報の比較方法を解決します。
それでは行ってみましょう！
不動産投資で実際に使用している物件比較シート”不動産会議室”
“不動産会議室”は私と大家仲間の友人と使っている物件比較シート
“不動産会議室”これは私が名づけました。
このシートに自分がチェックする項目が縦に並べます。
横に気になった物件を記載していくことで、比較が可能になります。
まさか、みなさんボケっと楽街を眺めてませんよね？
「良い物件」というのは、絶対的な基準があるわけではなく比較することで見えてくるものです。
私はこのシートを使って「前の物件と同じようなスキームで買える」とか「前よりも条件が悪い」など前の物件とどう違うのかを瞬時に把握しています。
“不動産会議室”で比較している項目
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 新築／中古／築古 | 新築：自分が建築する物件 中古：1オーナー以上、耐用年数内 耐用年数超：築古 |
| 所在地 | 住所 思い出し用 |
| 土地（公募／㎡） | 不動産会社資料／楽待などから情報を転記 |
| 土地（公募／坪） | 不動産会社資料／楽待などから情報を転記 |
| 地目 | 宅地／畑／山林等 |
| 現況 | 何部屋中何部屋埋まっているかを記載 |
| 構造 | 木造スレート葺2階建 軽量鉄骨亜鉛メッキ鋼茸2階建 など |
| 延床面積（㎡） | 不動産会社資料／楽待などから情報を転記 |
| 延床面積（坪） | 不動産会社資料／楽待などから情報を転記 |
| 築年月 | 不動産会社資料／楽待などから情報を転記 |
| 築年数 | 築年月から自動計算 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居地域など |
| 健ペイ／容積 | 土地100%としたときの建築面積、2F含む延床面積 |
| 道路 | 公道・私道 何m接道しているか |
| 駅からの距離 | 電車・バスの駅から何分か |
| 価格（万円） | 売買価格を転記 |
| 戸数 | 不動産会社資料／楽待などから情報を転記 |
| 賃料（万円） | 年間賃料を転記 |
| 利回り | 利回りを転記 |
| 路線価（万／㎡） | 国税庁の路線数・評価倍率表で調べた路線価 |
| 積算価格（路線価×土地㎡） | 路線価ベースの土地価格 |
| 実勢価格（路線価×土地㎡÷0.8） | 路線価をベースにおおよその実勢価格にした価格 |
| 建物積算 | 耐用年数が残る場合に、積算を計算する用 |
| [参考]実勢価格／価格(%) | 路線価から求めた土地の実績価格が、価格の何%か |
| [参考]初期費用（8%） | 価格（万円）×8% おおよその初期費用 |
| 備考 | ・思ったことやメモなど。 ・買いたいと思った時はなぜ買いたいと思ったか、逆にNGの場合もなぜNGかを言語化する。 |
Google Spread Sheetで比較しているのは、上記項目です。
特に大事のは、備考ですね。
思ったことやメモを書いているんですが、なぜOKか、なぜNGかを書くようにしています。
なんとなくNGを、言語化していくことで自分に合わない物件がどういうものなのかを明確にすることができます。
また、それは知識で補うのか避けるべき物件なのかを明確にすることにもつながります。
具体的な使い方｜まずは価格・路線価・利回り・土地面積を入力
Spread Sheet上で関数を組んでいるので、まず価格・路線価・利回り・土地面積を入力します。
価格3,000万円 路線価8万/㎡ 300㎡ 利回り10%だとすると
8万/㎡×300㎡ = 2,400万
路線価×㎡で、路線価ベースの価値は、2,400万とわかります。
基本的に路線価は相続税や贈与税を計算するときに使われ、実際の売買価格（実勢価格）より低く評価されます。
そのため、実勢評価に直すために、÷0.8します。
2,400万÷0.8 = 3,000万
簡易的ではありますが実勢価格ではおよそ3,000万の価値のある土地であると判断できます。
実勢価格／価格(%)を計算すると
3,000万÷3,000万で100% 即ち「ほぼ土地値物件」であると言えます。
この時点で、あまり売価に対して土地値の割合が低すぎる場合は、それ以上調べません。
私は実勢価格／価格(%)80%以上なら、バランスを見て検討します。
次に利回りを見ます。
正直に言うと、高利回りすぎる場合は、扱うのに別のスキルが必要になるので
9%~10%かつ、小綺麗な手間のかからない物件がベストだと思っています。
年間家賃÷価格で計算します。
不動産会社からもらう情報が間違っている場合があったり、年間の賃料想定が高すぎる場合があるので面倒ですが自分で計算します。
4部屋×6.25万円×12ヶ月 =300万
このときに、敷金礼金は計算に入れません。+αの収入と考え無視します。
300万の家賃で3,000万の売価なので確かに利回り10%であることが確認できました。
ほぼ土地値物件かつ、利回り10%であれば場所がよっぽど悪くなければ「買い」と判断するでしょう。
基準となる物件と比較｜自分の基準を確認
「買ってもいいかも」と金額・利回り面で判断できた場合には、それ以外のスペック比較をします。
基本的に「前の基準となる物件とくらべてどうか」を見ます。
持っている物件もしくは、詳しく調べた物件と比較し各項目の条件がいいのか悪いのかということです。
2つ以上あればかならず優劣が生まれます。自分の好みもあるでしょう。
それはどの項目によるものかをしっかり言語化できれば、自分の基準が出来ていきます。
（自分の基準は凝り固まらず、絶えずUpdateはしたほうがよいですね、そのために多く調べることも重要です。）
なぜGoogleSpreadSheetを使うのか？｜移動先でも確認可能
なぜ、GoogleSpreadSheetを使うのか。
それは、ケータイからでも使えるため、外出先でも使用できるからです。
不動産訪問した帰りに、もらった物件情報・レントロールを入力するなどケータイで操作できるのは何かと便利です。
サラリーマンが物件を比較する上で考えている大切なこと｜専業大家と戦うな
楽待などの大手メディアに出てくるベテラン大家さんは、非常に目線が高いですよね。
それは、専業大家だったりするので、利回りと借り入れの間で暮らして行かなければいけないからです。
また、ベテラン大家は参入時期が早く高利回りの時代に物件を取得していたりします。
そのため路線価ベースで売価を上回る、超高利回り物件を推奨します。（積算が売価の120%、利回り15%など）
高い目線でいることは大事なのですがそれでは物件は買えなくなってしまいます。
サラリーマンが勝負すべきはその超高利回りのレア物件ではなく、状態の良い”ほどほどの物件”だと考えます。
なぜなら、サラリーマンは不動産投資に全量を傾倒するほど時間がないからです。
そのため、私は「超いい物件・超いい融資条件」を追わないです。
DIYや銀行周り、物件交渉も突き詰めると競争が激しいますからね。時間も投下する必要がでてきます。
むしろ、お金を多少払ってでも、利回りが多少低くても自動化できる”そこそこの物件”で早く始めるのが良いと考えます。
なぜなら、本業があるサラリーマンは長期の時間で戦うことができるところと、償却を用いた税還付が可能だからです。
長期で戦えるということは、万が一サラリーマンは家賃収入0になっても食べていけるということです。
不動産投資（不動産事業)1本の人はそうはいきません。今年家賃収入0になったら即退場です。
これはぬるい条件を推奨しているという意味ではなく、所得・収益構造の違いから戦い方が違うということです。
また、サラリーマンである不動産投資家は損益通算ができるので、税還付の確定利益を想定することができます。
購入時に試算できる償却費は、入退去にかかわらず発生する確定の経費です。
すなわち、税還付をもとにした現金の再投資の戦略を取ることができるため、物件だけで食べている専業大家とは戦略が異なるのです。
まとめ
いかがでしたか？
今回は、私が不動産投資で物件購入する際に、実際に使っているGoogleSpreadSheetをもとに、物件の比較について解説しました。
ご参考になれたらうれしいです。
それではまた！
