こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
アパートローンの金利、正直きつい。ほんとキッツー。
毎月返してはいる。破綻するほどではない。
でも、金利上昇で盛り上がるニュースが気になる、、なんか重い。この感じ、ありますよね。
特に、少し高めの金利帯で借りていると、こうなりやすいです。
そう、僕は今その状況。
- 借換した方がいいのか気になる
- でも、何を見ればいいか分からない
- 金利だけ見て判断していいのか迷う
- そもそも、自分のローンが危険なのか普通なのかも分からない
本記事のテーマ
高金利のアパートローンを抱えているとき、最初に見るべき5つの数字を整理します。
読者へのメッセージ
金利だけ見て「高い、借換しよう」と決めるのは少し早いです。
ただし、何も見ずに放置するのも違います。まずは数字を5つだけ見れば、だいぶ整理できます。
借換の話って、気合いで動く前に、数字を並べた方が早いんですよね。
結論｜最初に見るべきは「金利」だけではありません
先に結論を書くと、高金利のアパートローンを抱えているときに最初に見るべき数字は、この5つです。
- 今の金利
- 返済期間
- 月返済額
- 総返済額
- 借換時の持ち出し額
この5つを見ずに、金利だけで借換を決めるとズレやすいです。
逆に、この5つが見えれば、借換した方がいいのか、今はまだ動かなくていいのかがかなり整理できます。
1. 今の金利｜まずはここから。でも、ここだけでは足りません
当然ですが、最初に見るのは今の金利です。
ここで大事なのは、「高いか安いか」を感覚で見ないことです。
たとえば、数年前に組んだローンをそのまま持っている人や、ノンバンク・高金利帯のローンを抱えている人は、一度数字として見直した方がいいです。
ただ、ここで終わると危ないです。
金利が高くても、残債が小さいなら影響は限定的かもしれません。逆に、わずかな金利差でも残債が大きければ、かなり効きます。
なので、金利は入口です。結論ではありません。
2. 返済期間｜長ければ長い方がお得
次に、金利よりも期間です。むしろ期間とも言えます。
もちろん、金利が下がるのは大きいです。
ただ、自分はそれ以上に、返済期間をどれだけ維持できるかをかなり重視しています。
なぜかというと、期間が短くなると月々の返済額が上がりやすいからです。
金利が少し下がっても、返済期間が縮んでしまうと、キャッシュフローはむしろ苦しくなることがあります。
このデメリットはかなり大きいです。
特に不動産は、金利だけでなく、月々の返済額、手残り、次の打ち手まで含めて見ないといけません。
なので自分は、金利が下がること自体より、返済期間をしっかり確保したうえで条件が改善するかを先に見ています。
3. 月返済額｜毎月どれだけ重いかを見る
次に見るべきは、月返済額です。
ここはシンプルです。
今の返済額が、自分にとって重いのかどうか。
この感覚はかなり大事です。
ローンって、理屈のうえで回っていても、毎月の引き落としが重く感じると、それだけで心理的な負担になります。
不動産投資は、毎月気持ちよく回ることも大事なんですよね。
だから、借換で月返済がどれくらい改善するのかは、かなり重要です。
4. 総返済額｜月額だけで良く見えても、全体では逆転することがあります
ここは見落としやすいです。
借換の提案って、月返済が下がると良く見えます。
でも、返済期間が延びると、総返済額ではそこまで得していない、むしろ増えることもあります。
だから、月額だけで喜ばない方がいいです。
見るべきは、毎月いくらラクになるかと、最終的にいくら払うかの両方です。
この2つをセットで見ないと、借換の判断はかなり危ないです。
5. 借換時の持ち出し額｜ここが、かなり大きいです
最後が、持ち出し額です。
借換って、金利が下がる話だけではなく、最初にどれだけ現金を出すかも大きいです。
ここで見るのは、
- 諸費用
- 繰上返済が必要か
- 追加で手元資金が減るか
このあたりです。
借換で月返済が改善しても、最初に大きな現金が出るなら、そのお金を別に使った方が良いこともあります。
だから、持ち出し額はかなり大事です。
ここを見ずに「金利が下がるから得」と言うのは、やっぱり雑なんですよね。
来月これまで通り20万/月払うのと、一気に1000万払うのと、どちらが安全で選択肢が多いか考える必要があります。
バランスが大事です。
この5つをどう見るか｜判断の順番はこうです
僕なら、この順番で見ます。
- 今の金利と残債を確認する
- 借換可能な期間を確認する
- 月返済額がどれだけ重いかを把握する
- 借換後の総返済額を比べる
- 持ち出し額が、今の自分にとって妥当かを見る
この順番にすると、かなり整理しやすいです。
逆に、いきなり「低金利の銀行はどこ？」から入ると、話が散りやすいです。
こんな人は、一度数値で検討することをお勧めします
- 高めの金利帯で借りていて、毎月返済が重い
- 数年前に借りたまま見直していない
- 次の投資や修繕の前に、まずCFを整えたい
- ローンのことを考えるたびに少ししんどい
ここに当てはまるなら、一度数字を出して整理する価値があります。
借換するかどうかは、そのあと決めればいいです。
借換はNGという主張する人も多いですが、まずがは冷静に数値を見比べよう
自分で銀行を回る前に、先に整理できる場所を使うのはかなりアリです
アパートローンの借換って、住宅ローンみたいに比較表が並んでいる世界ではありません。
物件、築年数、家賃、残債、本人属性で見え方がかなり変わります。
だからこそ、最初から1行1行、自分で銀行を当たるより、まずは借換メリットがあるかを整理できる場所を使うのはかなり合理的です。
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まとめ｜借換は、まず5つの数字を並べるところからです
高金利のアパートローンを抱えていると、つい「低い金利に変えたい」と思います。
でも、本当に見るべきなのはそれだけではありません。
今の金利、返済期間、月返済額、総返済額、持ち出し額。
まずはこの5つです。
ここが見えると、借換すべきかどうかがかなり整理できます。
ローンが重いと感じているなら、感覚のまま悩み続けるより、一度数字で見た方が早いです。
＼借換メリットを先に整理したい人はこちら／
