こんにちは、 トモ（＠tomo_web_jp)です。
今回はオリックス銀行の融資について掘り下げます。
本記事のテーマ
オリックス銀行のアパートローン(不動産投資ローン)について、特徴・融資条件・必要属性などを掘りさげます。
読者へのメッセージ
私は現時点でアパート5棟+戸建て3棟を保有しているサラリーマン大家です。
不動産投資の初期にお世話になりたい「オリックス銀行」について掘り下げます。
比較的、棟数は求めず築浅戦略で行く場合には頼りになる金融期間です。
特に、初めてアパート1棟に挑戦したいサラリーマンや公務員には選択肢の１つとして含まれてくる金融機関だと思います。
それではいってみましょう！
自身の経験をもとに誠意を持って最大限フレッシュな情報を書いています。
しかし、状況は変わる可能性があります。また、すべての人に当てはまらない可能性があります。確実な情報を得たい方は銀行のHPおよび、銀行にお問い合わせください。本記事に書かれていることを実践した結果について責任を負いません。
オリックス銀行とは？｜XX
ここでは、オリックス銀行について概要を確認します。
オリックス銀行とは？｜通称”オリックス”
オリックスグループの銀行です。
不動産投資の世界では、銀行を省略し通称”オリックス”と呼びます。
東京・名古屋・大阪・福岡にローンプラザを構えています。
（ローンプラザとは、個人向けローン相談を専門に行う拠点のこと）
銀行としての実店舗はありません。
オリックス銀行の対象属性｜高属性のサラリーマン、公務員や既存借入の少ない人向け
オリックス銀行のアパートローンが対象とする属性
・上場企業サラリーマン
・公務員
・既存借入の少ない人
上場企業のサラリーマンであったり、公務員の方は融資を受けやすいようです。
また、融資審査では既存借入を見る金融機関なので、他行での借入が少ない状態（すなわち1棟目、2棟目位）に相談すべき金融機関と言えます。
オリックス銀行のアパートローンはサラリーマンで年収500万から可能｜700万越えで優遇あり
500万以上で融資可能。ただし、金利は3.3%になります。
年収は700万を超えてくると2.3%の金利での借入が可能です。
年収によって1%も金利が変わってきます。
もし、オリックス銀行を使うのであれば700万円以上で相談したいところ。
比較的高属性のサラリーマン、公務員に向いていると言えます。
オリックス銀行のアパートローンに向いていない人
・会社経営者（自営業）
・既存借入が多い人
逆に、会社経営者（自営業）であったり既存借入の多い人については断られることもあります。
会社経営者（自営業）であれば、前年度の所得で500万以上あれば、相談可能と伺っています。
また、年収の10倍程度まで借入可能と言われているので、既存借入がすでにある人はおおよその枠（年収10倍-既存借入）を元に借りれる可能性があるかないかの目安になります。
オリックス銀行のアパートローンの特徴｜XX
ここでは、オリックス銀行のアパートローンの特徴について解説します。
オリックス銀行のアパートローンの概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商品名 | 不動産投資ローン |
| 金利 | 年収500万以上 →3.3%~3.675% 年収700万以上 →2.3%~3.675% ※変動金利、3年固定、5年固定あり |
| 期間 | RC：55年-経過年数 木造：40年-経過年数 鉄骨：40年-経過年数 重量鉄骨：45年-経過年数 |
| 対象 | 目安として年収500万以上から可 年収700万以上だと金利優遇あり |
| 物件 | ・RC ・木造 ・鉄骨 ・軽量鉄骨 ・区分（40㎡以上） 新築・中古ともに条件に合えば可 |
| 融資エリア | ・関東：東京、埼玉、神奈川、千葉 ・近畿：大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良 ・愛知県：名古屋市 ・福岡県：福岡市 ただし、中心都市に近いエリアを好みます |
| 評価 | 積算評価＋収益還元 |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| その他特徴 | 融資スピードが早い 新築・築浅が得意 耐用年数超えの融資可能 |
オリックス銀行の融資条件（金利・融資期間）
金利は、このようになっています。
3年固定特約型：2.3%-3.3%
5年固定特約型：2.5%-3.5%
変動金利：2.675%-3.675%
下限である投資セレクト金利とは、年収700万円をはじめいくつかの条件を満たした場合に受けられる金利です。
投資セレクト金利の条件
- 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であること
- 前年度年収700万円以上
- 年齢が55歳未満であること
- 購入不動産の建物耐用年数と築後経過年数により融資期間に合致すること
- 借入金額が購入金額の90%以内であること（頭金10%）
明記はされていませんが、購入金額のの90%以内での融資のため、自己資金を求められるケースが多く10%-20%程度です。
以前は、フルローンが出るケースがありましたが、最近（2023年現在）では、90%融資で自己資金を用意すると考えたほうが無難です。
オリックス銀行の融資可能エリア
融資可能なエリアは下記の通り。
・関東：東京、埼玉、神奈川、千葉
・近畿：大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良
・愛知県：名古屋市
・福岡県：福岡市
ただし、オリックス銀行は比較的都市部の物件を好みます。
関東で言えばより東京に近いエリア、関西では大阪に近いエリアを対象としています。
目安としては、東京・大阪の中心部まで公共交通機関を使って、1.5時間、または1時間が目安となります。
東京：所要時間1.5時間程度
大阪：所要時間1時間程度
例えば、都市部に近くても駅からさらに15分以上の立地など、遠い場合には融資が断られる可能性もあります。
東京であれば、よく言われる”16号線の内側”が目安の地域です。
オリックス銀行の融資対象物件
融資対象物件は下記の通り。
・RC
・木造
・鉄骨
・軽量鉄骨
・区分（40㎡以上）
新築・中古ともに条件に合えば可能。
耐用年数を超えた融資が可能なところも魅力ですね。
築浅物件に35年融資を引くみたいな使い方が想定されます。
築古（耐用年数の切れた物件）は可能ですが、融資期間が伸びないので現実的に収支が合わないと考えられます。
基本的に、比較的新しいめな物件を想定し、長く融資期間を取れることにオリックス銀行のメリットがあります。
オリックス銀行の評価方法
積算評価+収益還元
積算割れして担保評価が低くても、収益還元で評価できるのであれば融資を受けることは可能です。
例えば、築浅物件などは土地値がでず、建物評価も低いので積算評価（担保評価）が出にくいと考えられます（積算5割など）。それでも収益還元で収支がきちんと出る物件で評価できるのであれば9割融資などが狙えます。
収益還元で評価される物件の例としては、利回りが高く、経費率が低めな新築木造とは相性がよいです。（例えば、メーカーの建売新築アパートなど）
そういった物件は、建売物件+融資がパッケージ化された”融資評価済み物件”として紹介されるパターンもあります。
オリックス銀行の審査期間
審査期間は比較的スピーディ。
一般的な金融機関は1ヶ月かかるところを、1週間程度で仮審査の回答を得ることができます。
すなわち、良い物件があった際に、物件の確保がしやすい金融機関といえます。
スピード勝負で、使える場合はカードとして持っておいても良いと考えます。
オリックス銀行 アパートローンの融資上限
年収の10倍と言われています。
・年収700万円の人であれば7,000万円
・年収1,000万円の人であれば1億円
多いと見るか少ないと見るかは人それぞれですが、1-2棟程度を購入するイメージです。
都内好立地の新築区分マンションとも相性が良い金融機関です。そういった組み合わせを得意とし高属性サラリーマンに販売している専門業者もいます。
新築区分を選ぶ場合は、今後の拡大を踏まえ十分検討しましょう。
オリックス銀行のアパートローンに対する金利交渉
アパートローンの金利交渉は、現実的には難しい。
サラリーマン向けのアパートローンは各社基本的にはパッケージ化された商品になっているので、金利交渉は難しいと考えた方が良いでしょう。
かなり属性の良い人であれば、金利交渉可能という話も聞きますが、実際に私の周りの大家仲間で金利交渉に成功した人はいません。
オリックス銀行のアパートローンを借りた場合の返済例①｜3,000万の借入で2.3%の場合
借入金額2,700万（物件3,000万 90%融資） 金利2.3% 20年元利均等の返済例
3,000万円の物件に対し利回り10%だった場合のキャッシュフロー例【2.3% 20年】
3,000万円をオリックス銀行で2.3%30年融資を引いた場合の返済例【2.3% 30年】
3,000万円の物件に対し、利回り10%だった場合のキャッシュフロー例【2.3% 30年】
オリックス銀行のアパートローンを借りた場合の返済例②｜3,000万の借入で3.3%の場合
借入金額2,700万（物件3,000万 90%融資） 金利3.3% 20年元利均等の返済例
3,000万円の物件に対し、利回り10%だった場合のキャッシュフロー例【3.3% 20年】
借入金額2,700万（物件3,000万 90%融資） 金利3.3% 30年元利均等の返済例
3,000万円の物件に対し、利回り10%だった場合のキャッシュフロー例【3.3% 30年】
オリックス銀行の不動産投資ローンを活用すべき人
ずばり、1棟目、2棟目を買いたい初心者サラリーマン、公務員です。
築浅を狙って長い時間をかけて大家の経験を積むにはちょうど良いと思います。
一方で、積算評価を見ない分、担保評価割れになる場合もあり、その先の拡大には時間がかかる可能性があります。
こればかりは、物件次第、戦略次第なのでやり方はいくつもあります。
自分がどこまで目指すか、拡大余地を残しておくかを想定しならがら進めていきましょう。
まとめ
いかがでしたか？
オリックスは高属性サラリーマンの1棟目にはお馴染みの金融機関です。
スピード感もあり、不動産投資を始めるには良い金融機関になります。
一方で、融資上限もあるため上限達した後の戦略も必要です。
特に築浅を狙っていった場合には、担保評価の観点からその先の拡大が難しくなる場合があるので要注意です。
それではまた！
